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España se llena de pueblos fantasma: la herencia de los excesos inmobiliarios

Monday 30 may 2011 1 30 /05 /May /2011 17:17

España se llena de pueblos fantasma: la herencia de los excesos inmobiliarios

España se llena de pueblos fantasma: la herencia de los excesos inmobiliarios

elEconomista.es / Business Insider
30/05/2011 – 13:13
 
  • Bancos, constructores e inmobiliarias pagan hoy las consecuencias
 
Construccioncasa.jpg
  • El colapso del mercado inmobiliario español ha provocado que multitud de complejos residenciales hayan quedado abandonados en todo el país.

 

 Cuando las cosas iban bien, se contruyó sin límite, pero la llegada de la crisis frenó la demanda inmobiliaria. Bancos, promotores, constructores, inmobiliarias… todos siguen pagando hoy los efectos de los excesos acometidos en época de bonanza. El resultado: un sinfin de viviendas vacías que no encuentran comprador componen hoy los llamados “pueblos fantasma”.

 

 

Las entidades financieras son uno de los actores que más sufren las consecuencias de las promociones inacabadas o vacías. El gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, anunció a finales de febrero que la exposición de las cajas de ahorros al sector de la construcción y promoción inmobiliaria es de 217.000 millones de euros, de los que el 46% es “potencialmente problemática”, es decir, 99.820 millones de euros.

 

A tan sólo 60 minutos de Madrid se encuentra Yebes, donde se ubica el llamado proyecto Ciudad Valdeluz (Guadalajara). Alberga más de 200 chalés adosados, que terminaron de construirse hace dos años. La mayor parte de estas viviendas no encuentra comprador. Otro tanto ocurre en Seseña (Toledo).

 

 “Pero es sólo la punta del iceberg”, asegura Rafael Valderrábano, director de Básico Homes,  en Madrid, al Business Insider. En su opinión, “más que las ciudades fantasma, el problema real es que existe un gran número de pequeños barrios fantasma alrededor de las grandes ciudades”.

 

Business Insider es sólo uno más de una larga lista de medios extranjeros que se han hecho eco del desplome del sector inmobiliario español. Y lo hace mediante vistas satélite del estado en el que se encuentran urbanizaciones como las de Alovera, Quer o Chiloeches (Guadalajara) o la citada Ciudad Valdeluz. Se suman también imágenes de Yuncos (Toledo) o Soto del Henares (Torrejón de Ardoz). Estos son sólo algunos de los ejemplos del sombrío panorama, aunque habría que sumar otros muchos:

Ciudad Valdeluz

Situada en Yebes, Guadalajara. Sólo viven en esta ciudad 700 personas, cuando inicialmente estaba prevista para albergar a 30.000 ciudadanos.

Imagen: Google Maps

Seseña

A tan sólo 36 km. de Madrid, en la provincia de Toledo, se encuentra Seseña. En la actualidad, tiene alrededor de 10.500 viviendas vacías. Un claro ejemplo es el PAU ‘El Quiñón’, la ‘megaciudad’ construida por Francisco Hernando, alias el Pocero. Se trataba de construir una gran ciudad de 13.000 viviendas. Pero hoy día, solo 5.600 han sido construidas y poco más de 3.500 habitadas.

Horche

Muncipio de la provincia de Guadalajara, situado cerca de Ciudad Valdeluz. Hoy en día tiene alrededor de 1.175 habitantes , si bien estaba previsto para el triple de población.

Ojo del salado

Promoción granadina. Se trata de una urbanización a las afueras de la ciudad andaluza que está completamente vacía.

Estos son sólo algunos de los ejemplos que ha dejado el estallido del boom inmobiliario y que hoy recuerdan medios como The Guardian o Herald Tribune, entre otros. Muchos de ellos apuntan a que la demanda inmobiliaria se ve afectada por una tasa de paro que supera el 20% y que todavía habrá que esperar un tiempo más para dar por finalizado el ajuste del sector inmobiliario.

30 mayo, 2011 Posted by | ARTÍCULOS de OPINIÓN, DENUNCIA, ECONOMIA, EDITORIAL, ESPECULACIÓN, SECTOR INMOBILIARIO | , , | Deja un comentario

Las cajas tienen 93.000 millones en activos problemáticos en el ladrillo

Las cajas tienen 93.000 millones en activos problemáticos en el ladrillo

El sector tiene 38.000 millones en inmuebles, 30.800 en los nuevos grupos

MIGUEL JIMÉNEZ – Madrid – 01/02/2011

Las cajas han cumplido la petición del Banco de España para desnudar su balance y mostrar con claridad cuál su exposición al riesgo inmobiliario. La conclusión es que ese riesgo es muy elevado y está solo parcialmente cubierto, con lo que el sector necesita recapitalizarse para mejorar su solvencia.

Los nueve grupos de cajas que han protagonizado procesos de integración suman 76.500 millones en activos que el Banco de España considera potencialmente problemáticos, con unas coberturas por solo un tercio de ese riesgo.

Si se suman las cajas que no han participado en procesos de integración, la cifra es de casi 93.000 millones, sin contar los créditos ya fallidos. Faltan por publicarse las cifras de Caja3, que puede añadir entre 1.500 y 2.500 millones al total.

Las cajas fusionadas tienen inmuebles adjudicados de acreedores por 30.820,8 millones, siempre sin contar Caja3. El total del sector suma 38.000 millones, incluyendo los 4.651 millones en inmuebles de La Caixa, que dejará esos activos en otra sociedad cuando cree CaixaBank para que este nazca sin el lastre del ladrillo. La fuerte presencia de inmuebles en los balances de las cajas es una de las causas de preocupación entre los inversores internacionales sobre la salud del sistema financiero español.

Especialmente preocupante es que el conjunto de las cajas tiene más de 17.200 millones en suelo, un activo muy ilíquido y que se ha depreciado enormemente. Además, suman 43.300 millones en créditos en los que la garantía es también suelo. La mayor concentración se da en los grupos de cajas fusionadas. De nuevo, la mayor concentración se da en los grupos de cajas fusionadas.

Los datos muestran cómo Banco Financiero y de Ahorros, el grupo de cajas liderado por Caja Madrid y Bancaja y presidido por Rodrigo Rato, se ha convertido en la mayor inmobiliaria española y el mayor propietario privado de suelo.

Su tamaño y su gran exposición al sector promotor la han llevado a acumular en su balance activos inmobiliarios adjudicados a las entidades de su grupo por un valor neto contable de 7.402 millones, tras aplicar una cobertura del 33%. Eso quiere decir que el valor bruto de esos activos supera los 11.000 millones, muy por encima del resto de las cajas y de las principales inmobiliarias. La enorme cifra se debe sobre todo a Bancaja y ha llevado a la entidad a plantearse incluso crear un banco malo con sus activos inmobiliarios, siguiendo la estela de La Caixa.

De los más de 11.000 millones en inmuebles del grupo, cerca de la mitad corresponden a suelo, con un importe original de más de 5.000 millones. Ante la posible pérdida de valor de esos activos, la caja ha provisionado el 41%, pero el suelo procedente de los promotores sigue figurando en el activo de la entidad con un valor neto contable de 3.016 millones.

A los adjudicados inmobiliarios, Caja Madrid suma una financiación al sector por 41.280 millones, con 15.100 millones entre morosos y subestándar (están al corriente de pago, pero el Banco de España considera que tienen un especial riesgo de mora).

Así pues, del total de activos inmobiliarios de Banco Financiero y de Ahorro, la cantidad que se clasificaría como “potencialmente problemática” de acuerdo con los criterios del supervisor ascendería a más de 26.000 millones, una cifra sin parangón en todo el sistema financiero español. El grupo presidido por Rato tiene dotadas coberturas específicas por un 32% de ese riesgo inmobiliario, ligeramente por encima de la media de las fusiones de cajas. Banco Financiero y de Ahorros tiene créditos a promotores por 13.600 millones en los que la garantía es suelo.

La siguiente en la lista es Banco Base, la entidad liderada por Cajastur, que ha asumido sobre todo los adjudicados de la CAM y por la cartera de la antigua Caja Castilla-La Mancha. Aunque sus coberturas son aparentemente bajas, tiene un colchón (esquema de protección de activos) por los acuerdos para absorber CCM.

Con todo, las entidades con más presión por el riesgo inmobiliario (dada su exposición relativa, sus coberturas y su tipo de activos) son Unnim, Caja España-Caja Duero y Novacaixagalicia, según un análisis conjunto de los datos.

Como regla general, las cajas que han permanecido independientes tienen menor exposición al ladrillo que las que han participado en procesos de integración. Eso muestra que el proceso de concentración ha estado guiado por la necesidad más que por el deseo.

16 marzo, 2011 Posted by | BANCA, SECTOR INMOBILIARIO | , | Deja un comentario

La banca concedió 100.000 millones en hipotecas con alto riesgo de impago

REDACCION CIBERNOTICIAS

No puede ser que la banca gane de todas las maneras. Si se le ayuda de nuevo a la banca que sea a cambio de que reporte algo a la sociedad por lo que pienso que la forma de ayudarla y ayudarnos es que el estado le compre toda la hipoteca basura a un precio realista. Con lo cual la banca recuperaría liquidez. Asu vez, que el estado ponga en venta todas esas casas a precios sociales y dando múltiples facilidades a los ciudadanos. Y no que se dá dinero para que saneen sus cuentas y encima se quedan con las casas que luego se las venden a precio de saldo a grandes fondos de inversiones extranjeros.

PRENSA

Representan uno de cada cinco créditos a los particulares – La morosidad es seis veces más alta – Las cajas aprobaron más préstamos que los bancos

Í. DE BARRÓN / M. JIMÉNEZ – Madrid – 07/02/2011

Es el aspecto que mejor refleja la ambición por crecer sin la prudencia que siempre debe acompañar al negocio financiero: las hipotecas que se concedieron por más del 80% y del 100% del valor de tasación de los pisos.Según el cuadro adjunto, los préstamos con estas arriesgadas características suman 89.819 millones de euros, pero faltan importantes entidades con las que la cifra sobrepasaría de largo los 100.000 millones.

Representan casi una de cada cinco de las concedidas por las cajas y los principales bancos para la compra de vivienda y su morosidad es del 6,1%, lo que triplica la media del sistema. Estas hipotecas son lo más parecido a las subprime de Estados Unidos, como las definió Alfredo Sáenz, vicepresidente y consejero delegado del Santander.

Los expertos apuntan al sector de los inmigrantes y de los jóvenes con contrato temporal, como los principales clientes de las hipotecas-bomba. El Banco de España. más allá de realizar avisos públicos y privados, no impidió esta dudosa práctica bancaria.

Las cajas suman 56.000 millones en préstamos problemáticos

Inmigrantes y jóvenes, principales clientes de las ‘hipotecas-bomba’

Entre las entidades ausentes (o que no ofrecen la información completa) están: la fusión de Caja Madrid-Bancaja y cinco pequeñas entidades más; Banco Mare Nostrum (Caja Murcia, Caja Granada, Caixa Penedès y Sa Nostra); Caja 3 (Caja Inmaculada de Zaragoza, Caja Badajoz y Círculo Católico de Burgos) y Unicaja, que no han facilitado la información de manera homogénea con la plantilla del Banco de España y dificulta su comparación.

“Compre un apartamento en Ampuria Brava y con el dinero de la hipoteca podrá adquirir un amarre y una embarcación”.

Este fue el eslogan de una entidad financiera en los años de la abundancia. Un kit completo y sugerente, pero basado en una ilusión que podía convertirse en pesadilla. Primero para el que lo aceptara si ha tenido algún problema laboral porque habrá arrastrado a todos sus avalistas y aún se puede haber quedado con una deuda de propina.

En segundo lugar, para la entidad que se puede haber convertido en dueña del apartamento, el amarre y el barco (tres bienes en depreciación) que generan gastos de mantenimiento.

Los banqueros y cajeros dieron por buena la ilusión de que los pisos no podían bajar, incluso algo peor: que no dejarían de subir. Así que casi daba lo mismo cuánto dinero se le prestara a un cliente por su vivienda (que debe ser la principal garantía del crédito), porque el piso siempre sería suficiente para resarcir el préstamo.

Pero se pinchó la burbuja y estalló el lío.

Los datos pedidos por el Banco de España a las entidades reflejan una regla de tres: la morosidad sube a medida que el crédito es más alto sobre el valor de la vivienda. En concreto, hay seis veces más morosidad cuando se da un crédito por más del 80% que cuando supone menos del 50%. Con las hipotecas de más del 100% del valor, los impagados se multiplican por 10.

Entre las entidades que destacan por su arriesgada concesión, a partir del 80% del valor de tasación, están: Caja Madrid-Bancaja, con 19.221 millones; el BBVA, con 15.556 millones; el Santander, con 9.286 millones; La Caixa, con 9.232 millones; Caixa Catalunya, con 6.528 millones y Banco Base (Cajastur, CCM, CAM) con 5.810 millones.

Por morosidad en esta franja, los peores son Caja Duero- España, Unnim y la Kutxa de San Sebastián. Entre los bancos, el Sabadell y el BBVA. En total las cajas suman 56.000 millones en créditos problemáticos frente a los 27.650 millones de los seis bancos principales. El resto de hipotecas, bien concedidas, suman más de 437.000 millones, cuatro veces más que las malas. Pese a la gran diferencia, sólo suman morosos por 5.801 millones.

José Ignacio Navas, notario y coordinador del Observatorio de la Vivienda, critica las hipotecas arriesgadas. “Es un espanto que muchas hipotecas se hayan valorado por encima del precio de mercado, que es el pactado entre comprador y vendedor.

Creo que algunas tasaciones no se han hecho bien. Las tasadoras recibieron presiones de las entidades para elevar la valoración de la vivienda y así poder conceder un dinero que representara, entre comillas, el 80% de la tasación.

Al final se convirtieron en préstamos de altísimo riesgo”. En su opinión, la razón de que las normas digan que no se debe dar más del 80% del valor de tasación es que “los intereses del préstamo van a costar, como mínimo, el 20% restante”.

Navas critica una modalidad típica de una burbuja: los créditos que se actualizaban constantemente, a medida que se amortizaban, para prestar dinero para viajes, muebles y otros destinos, con el piso como garantía.

El coordinador del Observatorio recuerda que ya en 2004 advirtieron al sector financiero que la vivienda estaba sobrevalorada. En su opinión, la combinación de la caída de los precios con los créditos mal concedidos a clientes que “casi no tenían que hacer ningún desembolso inicial, han multiplicado los problemas”.

Sin embargo, Navas no es pesimista porque sostiene que el sector ya ha reducido sensiblemente los precios de los pisos y pronto pueden volver a encontrarse la oferta y la demanda. “No habrá una hecatombe”.

Las cajas tienen 93.000 millones en activos problemáticos en el ladrillo

El sector tiene 38.000 millones en inmuebles, 30.800 en los nuevos grupos

MIGUEL JIMÉNEZ – Madrid – 01/02/2011

Las cajas han cumplido la petición del Banco de España para desnudar su balance y mostrar con claridad cuál su exposición al riesgo inmobiliario. La conclusión es que ese riesgo es muy elevado y está solo parcialmente cubierto, con lo que el sector necesita recapitalizarse para mejorar su solvencia. Los nueve grupos de cajas que han protagonizado procesos de integración suman 76.500 millones en activos que el Banco de España considera potencialmente problemáticos, con unas coberturas por solo un tercio de ese riesgo. Si se suman las cajas que no han participado en procesos de integración, la cifra es de casi 93.000 millones, sin contar los créditos ya fallidos. Faltan por publicarse las cifras de Caja3, que puede añadir entre 1.500 y 2.500 millones al total.

El banco de Caja Madrid tiene 26.000 millones en activos problemáticos

Las cajas fusionadas tienen inmuebles adjudicados de acreedores por 30.820,8 millones, siempre sin contar Caja3. El total del sector suma 38.000 millones, incluyendo los 4.651 millones en inmuebles de La Caixa, que dejará esos activos en otra sociedad cuando cree CaixaBank para que este nazca sin el lastre del ladrillo.

La fuerte presencia de inmuebles en los balances de las cajas es una de las causas de preocupación entre los inversores internacionales sobre la salud del sistema financiero español.

Especialmente preocupante es que el conjunto de las cajas tiene más de 17.200 millones en suelo, un activo muy ilíquido y que se ha depreciado enormemente. Además, suman 43.300 millones en créditos en los que la garantía es también suelo.

La mayor concentración se da en los grupos de cajas fusionadas. De nuevo, la mayor concentración se da en los grupos de cajas fusionadas.

Los datos muestran cómo Banco Financiero y de Ahorros, el grupo de cajas liderado por Caja Madrid y Bancaja y presidido por Rodrigo Rato, se ha convertido en la mayor inmobiliaria española y el mayor propietario privado de suelo.

Su tamaño y su gran exposición al sector promotor la han llevado a acumular en su balance activos inmobiliarios adjudicados a las entidades de su grupo por un valor neto contable de 7.402 millones, tras aplicar una cobertura del 33%.

Eso quiere decir que el valor bruto de esos activos supera los 11.000 millones, muy por encima del resto de las cajas y de las principales inmobiliarias. La enorme cifra se debe sobre todo a Bancaja y ha llevado a la entidad a plantearse incluso crear un banco malo con sus activos inmobiliarios, siguiendo la estela de La Caixa.

De los más de 11.000 millones en inmuebles del grupo, cerca de la mitad corresponden a suelo, con un importe original de más de 5.000 millones. Ante la posible pérdida de valor de esos activos, la caja ha provisionado el 41%, pero el suelo procedente de los promotores sigue figurando en el activo de la entidad con un valor neto contable de 3.016 millones.

A los adjudicados inmobiliarios, Caja Madrid suma una financiación al sector por 41.280 millones, con 15.100 millones entre morosos y subestándar (están al corriente de pago, pero el Banco de España considera que tienen un especial riesgo de mora).

Así pues, del total de activos inmobiliarios de Banco Financiero y de Ahorro, la cantidad que se clasificaría como “potencialmente problemática” de acuerdo con los criterios del supervisor ascendería a más de 26.000 millones, una cifra sin parangón en todo el sistema financiero español.

El grupo presidido por Rato tiene dotadas coberturas específicas por un 32% de ese riesgo inmobiliario, ligeramente por encima de la media de las fusiones de cajas. Banco Financiero y de Ahorros tiene créditos a promotores por 13.600 millones en los que la garantía es suelo.

La siguiente en la lista es Banco Base, la entidad liderada por Cajastur, que ha asumido sobre todo los adjudicados de la CAM y por la cartera de la antigua Caja Castilla-La Mancha. Aunque sus coberturas son aparentemente bajas, tiene un colchón (esquema de protección de activos) por los acuerdos para absorber CCM.

Con todo, las entidades con más presión por el riesgo inmobiliario (dada su exposición relativa, sus coberturas y su tipo de activos) son Unnim, Caja España-Caja Duero y Novacaixagalicia, según un análisis conjunto de los datos.

Como regla general, las cajas que han permanecido independientes tienen menor exposición al ladrillo que las que han participado en procesos de integración. Eso muestra que el proceso de concentración ha estado guiado por la necesidad más que por el deseo.

Viviendo la ruina del gran tinglado ‘subprime’

La ingeniería financiera de los brókeres hipotecarios consiguió en España pisos para miles de familias humildes. Hoy están sin techo y en la miseria. ¿Fue un negocio honesto o una estafa?

PABLO XIMÉNEZ DE SANDOVAL 12/12/2010

Se llamaba “hipoteca bienvenida”. Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices.Con sólo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro por su parte.

El crédito lo concedían entidades estadounidenses, que apenas tenían oficinas a pie de calle en España y les era más fácil colocar sus productos a través de redes de intermediarios como CreditServices. Se firmaban unas mil al mes.

A los bancos estadounidenses les interesaba especialmente ese perfil. Al inmigrante se le podía poner un interés más alto al del mercado sin que se diera cuenta. Además, venían con familia, estaban aquí para quedarse.

“Hay siete millones de hipotecas que, si el banco no refinancia, van a caer”, dice el presidente de CreditServices

Los intermediarios rechazan cualquier responsabilidad: “Al bróker no le importa la solvencia del cliente”

“Hay un engaño masivo, hay ánimo de lucro y perjudicados. Son los elementos de una estafa”, asegura un abogado

“Nadie puede ocultar lo que está pasando”, dice un funcionario de un juzgado especializado en hipotecas de Madrid

Así lo cuenta el presidente de CreditServices, Javier López. La “hipoteca bienvenida” era solo uno de los productos que ofrecía entonces, cuando su red de oficinas conseguía unas 50.000 hipotecas al año, para todo tipo de clientes. Llegó a tener 596 oficinas. Hoy tiene 80.

CreditServices es todo un síntoma de la situación económica.

Fue un gigantesco negocio de intermediación de hipotecas. Los tiempos cambian y hoy su principal línea de negocio es reunificación de deudas y procesos concursales ante impagos. “Estoy adaptando mi negocio a la realidad”, dice. “Hago otros productos, pero no me generan tantos ingresos”.

Cinco años después, López asegura que “hay siete millones de hipotecas que, si el banco no hace un esfuerzo por refinanciar, van a caer”. La cifra tiene el valor de la estimación de un profesional. En este caso, la estimación de uno de los mayores expertos de España en conseguir hipotecas durante los años de la burbuja inmobiliaria.

En octubre de 2007, durante la presentación de sus resultados trimestrales, el número dos del Banco Santander, Alfredo Sáenz, dijo: “Claro que hay hipotecas subprime en España. Es una cuestión de puro sentido común”. Según fue citado en una noticia de la web Cotizalia, Sáenz añadió que “los criterios por los que una hipoteca se considera subprime en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España”.

El consejero delegado del mayor banco de España dijo también cuáles eran esos “vicios que todos nos sabemos”. Un elevado porcentaje del valor (en general, se considera arriesgado un préstamo que cubra más del 80% del valor del bien hipotecado), una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que dedicar más del 35% de su renta a pagar los plazos) y las tasaciones “forzadas” que subían los precios.

Faltan detalles en esta descripción. Los pueden aportar Jairo González, de 39 años, y Noemí Ramos, de 35, ecuatorianos que compraron una casa en enero de 2007. El crédito se lo negoció un chiringuito llamado Central Hipotecaria del Inmigrante, en Aluche. “Antes de tener tu piso, tenías que firmar como copropietario de otro”, explicaba Jairo hace unos días.

Una vez hecha esta operación, no había forma de echarse atrás. El intermediario les cobró 17.000 euros de comisión por las gestiones que no recuperarían si se echaban atrás. Se dieron cuenta del entramado en la misma mesa del notario, pero perdían mucho dinero si se levantaban y se iban. Tienen una niña de tres años. Noemí está embarazada de ocho meses. Tuvieron que dejar de pagar el piso y ahora esperan en cualquier momento la subasta y el desahucio.

El hilo de cualquiera de estos relatos no tiene fin: “En mi piso figura como copropietaria una señora de 60 años a la que, a su vez, le dieron una hipoteca a pagar en 30 años. ¿Cómo lo hicieron? Pusieron de copropietarios a otros dos de 25 años, y así el plazo se calcula sobre la media de los tres”, contaba Jairo. El intermediario le confeso un día que había ganado un millón de euros en comisiones de hipotecas.

Como ellos, miles de familias están sufriendo hoy las consecuencias de haber creído en dos promesas: que podían pagar créditos de cientos de miles de euros con nóminas mileuristas y que las casas seguirían subiendo de precio. Estas hipotecas se hicieron en cadena y están cayendo en cadena. El impago de una de ellas hace que el banco actúe contra todos los avalistas o copropietarios de la misma. Son más de 90.000 ejecuciones hipotecarias en 2009, y una previsión del Consejo General del Poder Judicial de 180.000 ejecuciones este año. El edificio subprime, el de las hipotecas para todos, al precio y a los años que sea, cualesquiera que sean los ingresos, se está derrumbando sobre el último eslabón de la cadena, las familias que creyeron que podían comprar un piso.

Los casos muestran como, si acudía a un banco, un inmigrante sin trabajo fijo y con un sueldo dependiente de las horas extras no podía comprarse a un piso. Pero intermediarios como el que contactaron Jairo y Noemí montaron un sistema por el que dos inmigrantes en las mismas condiciones podían comprarse dos pisos, con créditos de esos mismos bancos.

El abogado Rafael Mayoral lo describe así: “El intermediario manejaba su cartera de clientes como piezas de puzle, con las que hacía pruebas hasta que cuadraba una operación y la colocaba”. Mayoral presentó el pasado día 1 una denuncia por estafa contra la persona que negoció la hipoteca de Jairo y Noemí y otras cuatro más, todas con copropietarios que no se conocían entre sí antes de firmar.

No será la última. Carlos Guerrero, un abogado del despacho Sofos Consulting de Barcelona se ha especializado en procesos concursales de personas físicas ante el aluvión de impagos. Los clientes acuden a él con deudas tan escandalosas que Guerrero está estudiando también la posibilidad de presentar querellas individuales contra bancos, cajas, tasadoras e inmobiliarias. “Hay un engaño masivo, hay un ánimo de lucro y hay perjudicados. Son los elementos de una estafa”, afirma Guerrero.

“En 2006, se cortó el crédito de los bancos”, explica este abogado a partir de la observación de casos. “Pero había directores de oficinas que todavía tenían capacidad para dar créditos. El intermediario conoce cuáles son, y junto con el director y su amigo tasador se ponían de acuerdo y se repartían las comisiones por cerrar hipotecas”. La tasación es un factor clave, explica Guerrero. “Se hacían a la carta de acuerdo con la necesidad del director”.

En la denuncia presentada el pasado día 1, los ecuatorianos lo describen así al juez: “Fuimos víctimas de una sucesión de engaños por medio de actos aparentemente legales tendentes a eludir el control de riesgos financieros y que se sustentaron en la credibilidad profesional de las personas participantes y en su apariencia legal (…)

Pusimos nuestros intereses en sus manos confiando en la diligencia y profesionalidad, en la buena fe y el prestigio de las personas y entidades intervinientes”. Las hipotecas de estos denunciantes se firmaron con Caja España, Ibercaja, Caja Madrid y Caja de Ahorros del Mediterráneo.

Otro abogado, Mario Barguñó, que asesora a familias para declarar concurso de acreedores a través de su empresa Equilibrio Financiero, añade que se ha encontrado hasta casos de falsificación de documentos, como nóminas, para conseguir cumplir los requisitos de la hipoteca. “Era una carrera [de los bancos]”, afirma. “El que no daba créditos estaba perdiendo negocio”.

Por supuesto, hay otro punto de vista de las hipotecas a familias humildes. La denominación legal de los brókeres hipotecarios es agentes de la propiedad inmobiliaria (API). Existen unos 5.500 colegiados en España. Su portavoz, Germán Navarro, sabe perfectamente cómo era posible que varios inmigrantes sin ingresos estables pudieran comprara casas en cadena. “Las operaciones se hacían muy rápido para que no se registrara en el Banco de España”, explica Navarro. Los datos de crédito de todos los clientes de los bancos se anotan cada 10 días. Si las dos operaciones se hacen en menos tiempo, el Banco de España no detecta el sobreendeudamiento. De esa forma, una persona podía ser propietaria de un piso al 80% y de otro al 20%, o avalar a otros que a su vez le avalaban a él.

Navarro rechaza estas prácticas. Pero también rechaza que los brókeres hipotecarios tengan una responsabilidad. “¿A quién engañaban? ¿Al cliente o a la entidad?”, se pregunta. “Son los bancos los que te dicen todas las cosas que se pueden hacer”.

Su trabajo, explica, consiste en encontrar la entidad que es más fácil que te dé la hipoteca. “Por ejemplo, un banco que acaba de llegar a la plaza y necesita clientes. El director de la oficina les dice a los brókeres que acaba de abrir y necesita cumplir unos objetivos de clientes. Así que te dice: ‘Mira, esto que te deniegan en cualquier parte, este mes, aquí cuela”.

Navarro también deja muy claro que el riesgo no es asunto suyo. “El trabajo del bróker es derivar operaciones y hacer muchas operaciones. Al bróker no le tiene que interesar la solvencia del cliente, eso le tiene que interesar al que se juega el dinero, que es el banco”. El riesgo no es asunto suyo. “Tú le dices al cliente: esto son 1.000 euros al mes durante 25 años. Si él quiere, yo no soy su padre para decirle que no lo haga. Y si al banco le parece que podrá pagar…”.

Con la crisis se ha perdido la perspectiva de un dato fundamental que entonces tenía su sentido: “La premisa era que daba lo mismo, porque el piso valía el doble mañana. Es decir, daba igual que la señora ni pudiera pagar, porque el piso iba a seguir subiendo de precio. Esa es la creencia que está detrás de todas estas prácticas”, dice Navarro. En esa subida de precios la principal responsabilidad era de las tasadoras.

Navarro las define como “la voz de su amo”. “La tasación es un trámite engorroso del que hay que salir. A tal director de tal oficina le intersaba colocar tanto dinero en tal colectivo”. Y las tasaciones se hacían al gusto. “Seguro que en cada banco hubo alguien que en algún momento daría la voz de alarma. Y seguro que al día siguiente le pusieron a vigilar el aparcamiento”.

El caso es que, ya con la crisis encima, todavía siguieron saliendo productos para dar hipotecas. Josep F. tenía una casa de 60.000 euros por la que pagaba 300 al mes cuando en 2008 aceptó una “hipoteca cambio de casa” de la intermediaria UCI, que le dio el banco Santander.

Se iba a vivir con su novia, cobraban entre 1.400 y 1.900 euros y les aseguraron que podían pagar una casa de 330.000 euros. “Te lo vendían diciendo ‘tranquilo, que venderás la casa. Pero ellos ya sabían que no era así”. El producto les daba dos años de carencia, con una cuota de 1.100 euros al mes en los que se supone que venderían la casa pequeña y les quedaría una hipoteca de 240.000 euros.

La realidad es que la casa no se ha vendido y a Josep se le viene encima dentro de tres meses una cuota de más de 2.000 euros al mes que acabará con él. Además, nadie le explicó que, a través de una complicada fórmula, la deuda real es de 427.000 euros. “La cláusula más divertida es esa en la que el notario da fe de que estás en el conocimiento de lo que estás firmando”, dice Josep. “También da fe de que te han dejado la hipoteca para revisarla. Pero habíamos negociado una a 35 años y el día antes nos la cambiaron a 40”.

¿Por qué se siguen haciendo hipotecas cuando ya está claro el riesgo? “Ya en 2007 se empezó a ver que iba a aumentar el paro”, asegura Javier López. “Los bancos tenían que hacer hipotecas para conseguir liquidez.

Se titulizaban y se vendían en los mercados, sobre todo Londres y Nueva York [para obtener financiación]. A los directores de oficinas les ponían objetivos de hipotecas y había que crecer un 20% al año. Yo recuerdo directores que me llamaban y me decían: ‘Oye, Javier, necesito mil hipotecas antes de final de año o no tengo bonus”. López asegura que el 90% de estas hipotecas se hicieron para bancos estadounidenses.

También rechaza cualquier insinuación de malas prácticas. “¿Se dieron mal las hipotecas? No, se dieron bien en aquel momento. El primero que cayó fue el último de la cadena [los inmigrantes] y todo el mundo dice que nos equivocamos al dar hipotecas a inmigrantes. ¿Y los demás? ¿Y los pilotos despedidos de Spanair? Yo tengo hipoteas de pilotos denegadas. Ahora todo es un sector de riesgo”.

También rechaza que la gente no supiera lo que firmaba. “La gente minimiza el riesgo. Van con la ilusión de comprar. Eso de que no sabían… ¿Por qué se pide un avalista entonces? Se busca cuando no daba suficiente. Los americanos nos decían que, como en España se responde con todo el patrimonio, se podía seguir con el negocio. ¿Es subprime una hipoteca con tres avalistas? No, porque responden con todo su patrimonio. Te lo dice el notario, no se firma en un bar. Son conscientes en el 99% de los casos”.

No es fácil definir cuántas hipotecas de alto riesgo hay. El mes pasado, la revista Estabilidad Financiera editada por el Banco de España incluía un artículo en el que expone que los bancos y cajas tienen más de un billón de euros (el PIB de España) en créditos hipotecarios.

De ellos, 600.000 milones están concedidos a hogares. Y el 16% de los préstamos a hogares (casi 100.000 millones de euros) está concedido por encima del 80% del valor del inmueble, es decir, son más arriesgados. La semana pasada, el Banco de España anunció que las entidades tendrán que hacer pública toda la información sobre su exposición real al riesgo inmobiliario, que ahora es confidencial.

Con el tinglado hipotecario hundido, los brókeres inmobiliarios están aplicando sus conocimientos de ingeniería financiera para vender productos que ayuden a capear el temporal. Para que la gente pueda pagar, hay que convencer al banco de que rebaje las cuotas mensuales.

Por pura lógica, eso implica ampliar el plazo. Javier López, de CreditServices, asegura que él puede conseguir hipotecas con plazos hasta que el deudor tenga 90 años. “Tengo una hipoteca a 69 años hecha a una persona de 18”, pone como ejemplo.

Esto se consigue añadiendo al contrato un seguro de vida. “Hay entidades que hacen esos seguros. Para ser más concretos, francesas. Otra cosa será que quiebren dentro de tres meses. ¿Están alargando el problema? Sí, pero de momento, salimos”.

Pero hay miles de familias a las que ningún truco financiero les puede salvar del desahucio. Cuando se visita un juzgado especializado en ejecución de hipotecas se ve la crisis en pequeños montones de carpetas de papeles.

Los sueños de las familias desparramados por la pared en edictos de subasta que, como en los juzgados 31 y 32 de Madrid, no caben en el tablón de anuncios. “Nos ampliaron el tablón este año, y para el año que viene han prometido más espacio”, dice un funcionario del 31. Siguen sin caber.

Es solo un juzgado. Registró 970 procedimientos en 2007, la inmensa mayoría ejecuciones de hipotecas. En 2009 fueron 2.944 casos. Este año llevaba 2.089 casos hasta junio. “No se puede ocultar lo que está pasando”, dice apesadumbrado.

7 febrero, 2011 Posted by | ARTÍCULOS de OPINIÓN, BANCA, CRISIS, DEUDA, ECONOMIA, HIPOTECAS, SECTOR INMOBILIARIO | , , , , , , | Deja un comentario

No reconocer la deuda pública en manos de la banca y demás especuladores

Este mecanismo de la deuda es un robo de dimensiones colosales que conduce al empobrecimiento general de los pueblos y a la pérdida de derechos laborales y sociales conquistados a lo largo de décadas.
Felipe Alegría | Para Kaos en la Red | 17-1-2011 a las 22:05 |
www.kaosenlared.net/noticia/no-reconocer-deuda-publica-manos-banca-demas-especuladores

NO RECONOCER LA DEUDA PUBLICA EN MANOS DE LA BANCA Y DEMÁS ESPECULADORES

La deuda se ha convertido en la bandera de la guerra social desatada por el capital financiero y sus gobiernos contra la clase trabajadora en toda la zona euro. Todo debe ser sacrificado a la deuda.

El ejemplo de Irlanda

El último y más escandaloso ejemplo es Irlanda. El Estado irlandés primero alentó una enorme burbuja inmobiliaria, parecida a la española, con fabulosos beneficios para los bancos nacionales y grandes constructoras.

El beneficiario indirecto era la gran banca europea (alemana, británica y francesa) que financiaba a los bancos irlandeses. Después, cuando la burbuja estalló, el gobierno se hizo cargo de esa montaña de deuda incobrable de los bancos irlandeses

y la convirtió en deuda pública, que arrojó sobre las espaldas de la clase trabajadora, a la que condenó a pagarla mediante un plan de ajuste draconiano.

Irlanda se transformó así en el alumno aventajado de la UE.

Pero, como no podía ser de otra forma, el drástico plan de ajuste provocó una fuerte recesión, que pulverizó el precio de los activos inmobiliarios de los bancos empujándolos a la quiebra, al tiempo que los ingresos públicos caían drásticamente.

El déficit y la deuda pública se dispararon.

La gran banca europea (la misma que había sido salvada de la quiebra con fondos públicos masivos) lanzó sucesivos ataques especulativos para subir los intereses de la deuda a niveles insoportables.

Mientras tanto, tomaban dinero prestado del Banco Central Europeo a un 1% de interés para comprar deuda irlandesa al 8%.

Resultado: el Estado irlandés ya no podía hacerse cargo de la deuda y entonces vino el “rescate europeo”. Un rescate que asegura a los bancos alemanes, británicos y franceses que recuperarán sus créditos y se embolsarán una montaña de intereses usurarios.

Para conseguirlo han impuesto un nuevo plan de ajuste, todavía más brutal: despidos masivos de empleados públicos, recorte del salario mínimo, más reducción de las pensiones, jubilación a los 68, otra subida del IVA, nuevos impuestos para las rentas más bajas y grandes recortes sociales.

Luego vendrá el siguiente acto del drama, cuando Irlanda, con su gente empobrecida y su economía hundida, tenga que declarar la suspensión de pagos…

Robo masivo y empobrecimiento de los pueblos

 

18 enero, 2011 Posted by | ARTÍCULOS de OPINIÓN, BANCA, CRISIS, DEUDA, ECONOMIA, EDITORIAL, ESPECULACIÓN, PENSIONES, RECORTES SOCIALES, SECTOR INMOBILIARIO | , , , , , , , , | Deja un comentario

Banca y promotoras afrontan una nueva tormenta de ladrillo

Dar una patada a los problemas con la esperanza de que desaparezcan con el tiempo es una estrategia tan vieja como el mundo.
Kaos. Laboral y Economía | Prensa – agencias | 9-1-2011 a las 15:59 | 239 lecturas
www.kaosenlared.net/noticia/banca-promotoras-afrontan-nueva-tormenta-ladrillo

El primer trimestre del año acumula vencimientos de créditos inmobiliarios – La refinanciación de las deudas se complica

Dar una patada a los problemas con la esperanza de que desaparezcan con el tiempo es una estrategia tan vieja como el mundo. Se siguió en el sector inmobiliario al inicio de la crisis , cuando muchas empresas cerraron planes de refinanciación con sus bancos. Lograban así un par de años para respirar con la esperanza de que el crash del ladrillo fuera más corto. Pero no ha sido así. Si acaso, se ha agravado. Y los plazos de devolución están aquí. “En este trimestre se concentrará el vencimiento de créditos a promotoras y constructoras medianas y pequeñas. Son las que más sufrirán para refinanciarse porque la banca está más estricta que hace dos años”, reconoce el ejecutivo de una gran entidad, que pide el anonimato.

Las constructoras medianas y pequeñas son las más amenazadas

Otro factor jugó a favor de la refinanciación en 2008: entonces el Banco de España no presionaba a las entidades financieras para que reconocieran la realidad del mercado. Hoy, esa presión es máxima. “La mayoría de empresas han liquidado su cartera de viviendas terminadas y no cuentan con otros ingresos significativos. Vamos a asistir a una segunda ola de refinanciaciones a cara de perro y con muy poco margen porque ya no hay muchos activos que vender. Muchos de estos procesos, en caso de que se puedan cerrar, conducen a una muerte segura”, dice Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, que en dos años ha asesorado para reestructurar deudas por valor de 15.000 millones.

Al comenzar el cuarto año de la crisis más grande que recuerda el sector, los problemas se concentran en las que más suelo atesoran y en las medianas y pequeñas. “Creo que las grandes que no han caído no lo harán. A estas alturas ya se ha visto quién puede sobrevivir y quién no. Es posible que haya algún caso entre las promotoras más conocidas, pero no más”, señala otro banquero que tampoco quiere dar su nombre. “No descarto algún concurso de acreedores más este año”, concede Javier López Torres, desde KPMG. “Al refinanciar deudas para que no se disparara la morosidad, las entidades se embarcaron en una huida hacia delante. Ahora no va a ser así. Vamos a ver tres situaciones: las empresas que tengan activos de mayor calidad podrán seguir, después vendrán las que tengan que afrontar una reestructuración de su deuda; y a algunas no les quedará más remedio que el concurso”, abunda Ángel Serrano, de Aguirre Newman.

Pero parece que el tan temido concurso no ha sido tan negativo para algunas empresas que recurrieron a él al inicio de la crisis. “El ejemplo de Martinsa, a punto de salir de la suspensión de pagos, muestra que en muchos casos era mejor esa opción y no refinanciar una deuda a través de un plan muy difícil de cumplir. Y eso a pesar del detrimento en la imagen que conlleva este proceso y de que muchas de las empresas que han recurrido al concurso siguen inmersas en él o están en liquidación”, señala Angel Martín Torres, de KPMG.

El stock de viviendas sin vender, que el Banco de España cifra entre 700.000 y 1,1 millones, es uno de los agujeros negros del sector. Y el exceso de oferta continuará bajando el precio de los pisos. Pero más perjudicial es la marea de suelo que atesoran inmobiliarias y banca. El valor del suelo, que creció entre 1997 y 2007 un 500%, se ha desplomado. “El mayor riesgo está en los solares que se compraron a 30 euros por metro cuadrado y que ahora no valen más de tres. Bancos y cajas se van a quedar con esos activos. Y entonces viviremos una situación excepcional: la banca controlará el negocio inmobiliario. Ellos decidirán quién lo ejerce y quién no en los próximos años”, concluye el analista financiero José Barta.

Un banco extranjero que ha participado en grandes refinanciaciones cree que el ladrillo no se mueve porque los promotores limitan la rebaja del precio al importe del crédito. “No es realista una reducción media del 20% desde que estalló la crisis, que es la que reconocen los promotores. En los mejores casos, habrá que bajar un 30%, pero en otros, sobre todo en suelo, hay que reconocer una depreciación de hasta el 70%. Empresarios y banqueros deben admitir su pérdida. Si se sigue tapando, llegaremos al modelo japonés, que tardó 10 años en sacar la cabeza”, dicen en este banco.

¿Con qué actitud se sentarán los banqueros a la mesa donde deberán decidir si cortan el grifo? “Intentamos buscar un equilibrio para no meter más ladrillo en la cartera, pero tampoco damos por bueno lo que sabemos que no tiene futuro. No llevamos al concurso de acreedores a los que puedan pagar, aunque ahora lo pasen mal, pero hay situaciones con poca salida que hay que reconocer”, explica un miembro del comité de riesgos de una entidad.

Algunas entidades que comparten la deuda se cierran en banda. “Si una entidad se retira del crédito sindicado, cosa que suelen hacer las más debilitadas, es más difícil que el resto podamos seguir adelante, porque supondría que asumimos más riesgo”, dice un banquero. Si se va a concurso, las entidades deberán asumir un coste si han prestado con tasaciones altas y los activos se actualizan a precios de mercado.

Barta considera que si en 2008 se diagnosticó una tormenta perfecta sobre el sector, ahora deberíamos hablar de retormenta. “Con la diferencia de que las inmobiliarias más importantes ahora ya no se llaman Martinsa o Metrovacesa, sino BBVA, Caja Madrid o La Caixa”, añade.

26.200 millones de las cajas en provisionesEl Banco de España aprovechó la presentación de un informe sobre el sector en diciembre pasado para deslizar una cifra impactante: las cajas deberán realizar “provisiones adicionales con cargo a patrimonio por un importe de 26.200 millones” antes del cierre de 2010.

En el sector financiero coinciden en que esta enorme cantidad de provisiones pretende sanear los balances de las cajas reconociendo la depreciación de activos inmobiliarios. Los 10.581 millones del fondo de rescate servirán para paliar este trago amargo. Es de suponer que los bancos también tendrán que hacer provisiones extra, aunque el supervisor no lo ha especificado.

El organismo que dirige Miguel Ángel Fernández Ordóñez quiere evitar que las entidades se conviertan en inmobiliarias y promotoras. También quiere impedir que el valor de los activos del ladrillo estén en los balances a precios irreales o superiores al mercado, como les ha trasladado recientemente.

En línea con este objetivo, en septiembre puso en vigor una circular en la que acortó drásticamente los plazos en los que había que provisionar el 100% del crédito moroso hipotecario.

“La inversión potencialmente problemática del sector en construcción y promoción asciende a 180.800 millones”, ha dicho el supervisor. De ellos, los más problemáticos son los 58.000 millones en créditos de sectores “débiles” y los 70.000 millones “adjudicados y adquiridos” a cambio del pago de deudas. ¿Cuántos de estos casi 130.000 millones acabarán reconocidos como morosos?

13 enero, 2011 Posted by | ARTÍCULOS de OPINIÓN, BANCA, ECONOMIA, SECTOR INMOBILIARIO | , , , | Deja un comentario