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“Es necesaria una reforma de la Ley Hipotecaria para pinchar la burbuja del crédito”

“Es necesaria una reforma de la Ley Hipotecaria para pinchar la burbuja del crédito”

Posted: 11th julio 2011 by adicae in Acciones frente a la crisis

El presidente de ADICAE, Manuel Pardos, repasa en una entrevista concedida recientemente al Diario Alerta la actualidad del sistema hipotecario en España, reclamando medidas para paliar la situación actual.

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¿Cómo definiría la situación hipotecaria actual?
De esquizofrénica e injusta. Por un lado hay un amplio parque de viviendas vacías que no encuentran comprador, pese a la demanda existente por parte de nuevas unidades familiares que se van formando. A los potenciales compradores les resulta muy difícil acceder a su primera vivienda por la severa restricción de crédito, pero también por unos precios que todavía no se han desinflado del todo. Y ello porque las entidades de crédito, poseedoras de la mayoría de estos inmuebles, no permiten que el precio baje.

Y por otro lado existe un creciente número de embargos de vivienda a consumidores, que en la actualidad son tasadas y adjudicadas al banco a precios ridículos y miserables, lo que deja al deudor con una deuda pendiente de pago que el banco no duda en perseguir

A su juicio ¿cuál sería la mejor medida para paliar la situación actual?
No hablaríamos de una, sino de varias. Una reforma de la Ley Hipotecaria justa para los consumidores que contribuyese a pinchar definitivamente la burbuja del crédito y el ladrillo, haciendo bajar los precios. El establecimiento de políticas públicas imaginativas que fomentasen  de verdad el acceso  a una vivienda digna, aprovechando ese parque vacío de viviendas o fomentando el alquiler. Establecer canales alternativos de financiación justa y razonable a quienes quieran acceder a una primera vivienda, etc.

Desde ADICAE afirman que las medidas adoptadas por el Gobierno para solucionar el problema de las hipotecas son un engaño ¿en qué se basan?
Elevar la cuantía inembargable que regula el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hasta 150% del salario mínimo interprofesional es manifiestamente insuficiente e injusto. Y ello porque estamos en el supuesto en el que el consumidor ya ha perdido su vivienda en el procedimiento de embargo y el banco sigue reclamando la deuda. Este es el corazón del problema, un privilegio que no se quiere regular para hacerlo más justo y social, máxime teniendo en cuenta que fueron las entidades las que, a través de tasaciones infladas, concedieron créditos irresponsablemente. Hay que tener en cuenta además que mientras se paga la deuda pendiente se siguen generando intereses que se van a cumulando, por lo que la deuda se alarga en el plazo y en cantidad.

Respecto a la adjudicación de la vivienda al banco por un 60% de su valor de subasta en procedimientos ejecutivos donde no haya postores, es una medida ridícula e insuficiente. El banco puede venderla posteriormente a un “precio de mercado” que siempre será mucho mayor que ese “valor de subasta” y seguir reclamando la deuda al consumidor.

¿En qué situación quedan los avalistas de los créditos? ¿son susceptibles de ser embargados?
Totalmente. El banco puede dirigirse contra los avalistas directamente. Son los grandes olvidados en todas las reformas. Hay que tener en cuenta que en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria se establece que los avalistas carecen de “derecho de excusión”, es decir, que se les puede exigir la deuda completa de manera inmediata, aunque no haya resultado fallida la reclamación al deudor principal.

¿Qué van a hacer las entidades bancarias con tantos inmuebles?
Según datos recientes, el stock de viviendas nuevas sin vender cerró el pasado 2010 prácticamente en los mismos niveles que un año antes con un total de 687.523 inmuebles pendientes de encontrar comprador, según datos del Ministerio de Fomento. Bancos y cajas los están utilizando como condición para conceder créditos. El banco o caja te da crédito si compras su vivienda… Eso sí, en condiciones económicas propias de la burbuja inmobiliaria, llegando a conceder hasta el 100% del valor de tasación, porque siguen pensando en hacer negocio y en volver a la burbuja inmobiliaria otra vez, y obtener esos vergonzosos resultados mil millonarios a costa de endeudar a todos los consumidores y a la propia economía.

¿Es cierto que hay países en los que una vez que el banco se queda con la propiedad la deuda queda saldada?
Así es, el ejemplo más recurrente es Estados Unidos. Pero hay que tener en cuenta una cuestión, y es que resulta muy traumático para una familia perder la vivienda, esta debe ser la última opción. Existen en países de nuestro entorno (Francia, Bélgica, Alemania…) mecanismos judiciales legalmente establecidos para evitarlo, por los que un juez puede reordenar la deuda del consumidor, establecer tipos de interés más reducidos, quitas en la deuda pendiente, etc. ADICAE lleva peleando por esta cuestión desde 2002 y hemos hecho alegaciones a la Ley Concursal para establecer un mecanismo específico que permita al consumidor conservar su vivienda y pagar de manera razonable y asumible su deuda.

¿Considera que la Administración mira para otro lado cuando se trata de cuestiones en las que se ponen en juego los intereses de la Banca?
Más que mirar para otro lado lo que hace es mirar en la misma dirección que los intereses bancarios. No quiere hacer reformas necesarias, es decir, reformas justas que reclama la sociedad y organizaciones como ADICAE y que son perfectamente viables. La negativa reiterada de los dos grandes partidos políticos en las Cortes a tramitar estas reformas hipotecarias es buena prueba de ello. Hace tiempo que ADICAE ha denunciado el “Estado Bancario” que impone sus intereses a la ciudadanía y consumidores. No hay más que ver dónde terminan muchos políticos, en grandes empresas y entidades financieras.

¿Cómo cree que va a evolucionar el mercado hipotecario en los próximos meses?
Es difícil hacer previsiones ya que depende de varios factores diversos. Por un lado hay que tener en cuenta que el mayor interés de bancos y cajas de ahorros en la actualidad es captar pasivo para cumplir las exigencias de capital que impone el Real Decreto Ley de febrero de este año. En segundo lugar, existe la necesidad por parte de bancos y cajas de dar salida a un enorme parque inmobiliario que se acumula en su activo y al que deben dar salida en lo posible al precio en que se tasaron. En tercer lugar, la evolución de los tipos de interés es un factor siempre determinante. El Euribor, que es el tipo más utilizado en préstamos hipotecarios, lleva una senda alcista, aunque se ha frenado el dato de mayo.

Lo que está claro es que, si por la Banca fuera, gustosamente volveríamos de nuevo a la rueda del endeudamiento de estos últimos años. Sólo le importa los beneficios a corto plazo, sin tomar en consideración las consecuencias.

Teniendo en cuenta la situación actual, ¿qué consejo o consejos le daría a aquellos dispuestos a hipotecarse?
Entiendo que la pregunta va dirigida a aquellos consumidores que quieren acceder a una vivienda. Hipotecarse para ello es sólo una opción. Les aconsejaría que contemplen otras alternativas como el alquiler. Que ahorren, no es fácil en estos tiempos, pero les pediría que si optan por comprar vivienda hagan un esfuerzo por disponer de una liquidez razonable: cuanto más ahorren menos pedirán al banco. También que acudan a las promociones públicas de vivienda, ya sean en propiedad o en alquiler. Y por último, si no les queda otro remedio que hipotecarse, que inviertan tiempo en mirar con lupa varias ofertas de préstamos y vigilen sus contratos. Para ello es fundamental acudir a asociaciones de consumidores como ADICAE, cuya Plataforma Hipotecaria ya ha asesorado y atendido a más de un millón de consumidores.

¿Cree que hasta el estallido de la crisis los hipotecados no estaban acostumbrados a pensar en el futuro?
Es difícil imaginarse el futuro a 50 años, incluso a 30… Pero este era el plazo al que concedían hipotecas los bancos y cajas. El contexto económico en el que vivíamos era el de la inmediatez, el presente perpetuo. La publicidad ha sido la demostración palpable de un modelo de sociedad que se nos ha querido imponer y donde el futuro carecía de importancia. Y ello era una consecuencia de esa política económica de las grandes empresas financieras de vivir a corto plazo: obtener resultados económicos mejores que el año anterior para que los directivos cobraran más de bonus, independientemente de las consecuencias. Esta era la ideología transmitida y que se ha ido filtrando a la sociedad y a los consumidores. Afortunadamente, si algo positivo ha de quedar de la crisis es la conciencia del consumidor de la necesidad de estar en guardia y prever mejor las consecuencias de sus actos, no dejarse manipular por los exclusivos intereses de las grandes empresas sino consumir con criterio atendiendo a las verdaderas necesidades.

¿Qué soluciones propone para mejorar la situación actual?
Desde la perspectiva de los derechos de los consumidores, la crisis ha dejado varias evidencias. La primera el fracaso de los organismos reguladores, en particular del Banco de España, consciente de una burbuja en crecimiento y que la toleró. Por tanto, hay que exigir responsabilidades a los dos últimos gobernadores del Banco de España y proceder a una reforma profunda de esta institución, con participación efectiva de los representantes de los consumidores y con una política seria de control y supervisión de los derechos de los clientes.

En segundo lugar, proceder de manera inmediata a una reforma profunda de la normativa hipotecaria y del crédito. Los privilegios de la Banca con esta legislación del siglo XIX resultan incompatibles con el derecho social de la protección a los consumidores. Hay que acabar con el carácter fulminante del procedimiento ejecutivo y establecer mecanismos para reordenar y reorientar la deuda de quienes no pueden pagar los créditos de su vivienda. Hay imponderables en la vida de una familia -paro, enfermedad, fallecimiento…- de los que ni es culpable ni puede responsabilizarse sólo el consumidor. Y lo que pedimos ya existe en otros países del entorno europeo.

¿Considera que por parte de las entidades bancarias ha habido una concesión irresponsable de crédito?
Sin duda alguna. Ahí está la prueba, con unos balances catastróficos y un índice de dudosidad en el cobro altísimos. Hay que advertir que la mayor morosidad está en el sector inmobiliario, en los créditos concedidos a promociones inmobiliarias de las que la Banca pensaba sacar tajada sustanciosa, amparada en la propia convicción de que “el piso nunca baja de precio” y en una masa monetaria enorme circulando en el mercado interbancario a coste cero, prácticamente. La banca se creyó su propia mentira. Esto evidencia el hecho de que sin control adecuado, el actual sistema financiero es portador de su propia ruina. El Banco de España conocedor de ello, no intervino, y al final todos pagamos las consecuencias.

Las entidades se defienden alegando que cada uno es responsable de lo que firma.  ¿Los usuarios solo se fijaban en la cuota mensual y no pensaban en lo que podía pasar?
El comportamiento descrito en la cuestión anterior es plenamente aplicable al trato que la Banca tuvo con los consumidores a la hora de conceder crédito para acceder a una vivienda. No aplicaron adecuadamente la política de control de riesgos y utilizaron todo tipo de trucos financieros para hacer “sostenible” una deuda monstruosa: alargar el plazo de amortización, establecer  “cuotas crecientes” para comenzar pagando cuotas “asumibles” que luego iban creciendo a la par que los tipos hasta convertir en impagables, etc. Quien impone el contrato y nos dice “puede usted firmar”, quien tiene todo el bagaje técnico y todos los conocimientos para evaluar la solvencia y capacidad de pago de un consumidor es a quien debe responsabilizarse en mayor medida. Y no hay que olvidar una cuestión fundamental: son los consumidores quien están llevándose la peor parte de esta crisis, ya que muchos han perdido su vivienda o están en trámites para perderla. Y ello sin que se hayan articulado medidas serias para paliar este drama social. Mientras, bancos y cajas no sólo reciben todo tipo de ayudas públicas, sino que siguen teniendo beneficios y sueldos indecentes.

¿Cuáles son las principales quejas de los usuarios?
Sin duda, el impago de su préstamo hipotecario y el temor a perder su vivienda. Pero hay otras muchas cuestiones que está levantando la crisis y que pone de relieve el monopolístico funcionamiento del sector financiero en España.

Así, la comercialización indiscriminada de productos de ahorro opacos y arriesgados, nada adecuados al perfil de un pequeño ahorrador pero sí a los intereses de bancos y cajas, ávidos por captar pasivo para solucionar sus problemas de balance. Entre ellos, las participaciones preferentes, obligaciones convertibles, etc…. todos ellos productos muy ilíquidos y con elevado riesgo de pérdida en caso de venta en el mercado secundario.

Otro ámbito de reclamación son las comisiones bancarias, una sangría que ha crecido exponencialmente desde la crisis por muy encima del IPC y que supone el otro rescate que los ciudadanos están concediendo a fondo perdido a la Banca. Las comisiones más habituales han crecido espectacularmente en apenas 6 meses. Por ejemplo, la comisión de administración y mantenimiento de cuentas corrientes más de un 14% de media; la de estudio de un préstamo hipotecario un 20%… Y sin embargo, los servicios bancarios son cada vez peores, fruto de la reestructuración bancaria.

¿Es justo que al que no puede pagar su casa además de quitarle el piso, se le siga reclamando el dinero que debe del crédito? ¿Cómo se explica esto para el ciudadano de la calle?
Ni es justo ni es económicamente sostenible para la economía de un país, ya que la persecución bancaria al deudor le puede empujar a la exclusión financiera y a refugiarse en la economía sumergida. La explicación de este privilegio bancario reside en el poder de la Banca, que condiciona y presiona la política legislativa para mantener esos privilegios y reforzarlos. Los ciudadanos de la calle empiezan a ser conscientes de esta posición de dominio, en buena parte porque lo han experimentado en sus propias carnes. De hecho, el Movimiento ciudadano 15M, en el que ADICAE participa activamente, ya se han manifestado ante esta situación de abuso. Sólo con la fuerza organizada de la ciudadanía será posible cambiar esta situación

Existe un movimiento popular que ya ha logrado paralizar varios desalojos ¿qué puede pasar a partir de ahora?
ADICAE está a favor de que la ciudadanía, con el recurso a legítimas actuaciones reivindicativas, ponga en el primer plano de la actualidad y el debate público un problema de tan graves consecuencias sociales. Sin embargo, estas actuaciones deben ir necesariamente acompasadas con un movimiento político que impulse reformas, que haga llegar con el apoyo de toda la ciudadanía propuestas concretas de mejora. De lo contrario puede acabar convirtiéndose en meros espectáculos aislados sin consecuencias. No podemos olvidar ni el elevado número de deshaucios diarios por toda nuestra geografía, ni el hecho de que el juzgado puede ordenar que se vuelva a proceder al mismo. Para ello es fundamental que los consumidores y ciudadanos actuemos organizadamente y apoyemos propuestas serias de cambio. La presión social debe ir dirigida a impulsar cambios y reformas concretas.

Tras el clamor popular contra la banca, ¿se percibe que ésta ha cambiado su forma de actuar?
Quien tiene un privilegio se resiste como gato panza arriba a desprenderse de él. Y hemos de ser conscientes que la Banca tiene un poder inmenso, no sólo económico, sino político y mediático. La lucha no va a ser fácil ni mucho menos. La Banca sigue empeñada en sus contradicciones y sigue actuando igual que en la época de la burbuja inmobiliaria, lo que da una idea de que nada ha cambiado para los clientes. Nos enfrentamos a una nueva banca, pero con las mismas intenciones.

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11 julio, 2011 Posted by | #15M, #stopalosdesahucios | , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , | Deja un comentario

La vivienda en España sigue más de un 40% sobrevalorada, según ‘The Economist’

La vivienda en España sigue más de un 40% sobrevalorada, según ‘The Economist’

Europa Press
7/03/2011 – 14:23
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A pesar de los ajustes sufridos a raíz de la crisis, que han lastrado la compraventa de vivienda en los últimos tres años,  el precio de los pisos en España aún está un 43,7% sobrevalorado.

Así lo constata el semanarioThe Economist en su índice de precios.

La venta de vivienda subió un 5,9% en 2010, tras tres años a la baja.

En una comparativa entre el coste de las viviendas y la renta media por alquiler, el semanario británico descarta que el precio de los inmuebles haya tocado fondo en España con la caída del 3,5% en 2010, que se acentuó hasta el 6,3% en los últimos tres meses de ese año.

Para The Economist, el precio de la vivienda en España no sólo no se ha contraído desde 1997, sino que estima que éste se ha disparado un 157% en los últimos 14 años.

Aún así, el mercado inmobiliario en España escapa de liderar la sobrevaloración de la vivienda en el mundo, ya que Australia cuenta con precios ‘inflados’ en un 56,4% y Hong Kong, en un 53,7%.

Según The Economist, Italia estaría cerca de realizar el ajuste, al contar con un precio ‘inflado’ un 8,7%, al igual que Suiza (5,5%) y China (12,9%).

Sin embargo, Japón tiene infravaloradas sus viviendas en 35,2%, mientras que Alemania y Estados Unidos mantienen sus pisos con precios un 12,2% y un 7,7% por debajo de su valor.

El Ministerio de Fomento ha dado a conocer  hoy que en 2010 se vendieron un total de 491.000 viviendas, lo que representa un incremento del 5,9% respecto a un año antes, empujado por la supresión de la deducción a partir de 2011.

La venta de viviendas crece un 5,9% en 2010 tras tres años de caídas

Europa Press / EFE
7/03/2011 – 9:47
Viviendasube.jpgLa venta de viviendas aumentó el 5,9 % en 2010 respecto al año anterior, con 491.000 operaciones, cifra que rompe la tendencia a la baja experimentada en los últimos tres años, según los datos publicados hoy por el Ministerio de Fomento.

La tendencia negativa de ventas se inició en 2007, con caídas del 12,4%. En 2008 los descensos fueron del 32,6% y en 2009 del 17,8%.

El impulso de las ventas en el año 2010 ha estado marcado por el aumento del IVA (del 7 al 8 %) a partir de julio y por la desaparición de la desgravación por compra de vivienda habitual para las rentas superiores a 24.000 euros, a finales del año.

Sólo en el cuarto trimestre de 2010 se vendieron un total de 150.268 viviendas, lo que representa un incremento del 14,2% frente al mismo periodo de 2009.

En cuanto a la tipología de las viviendas vendidas en 2010, 199.803 corresponden a obra nueva, lo que representa el 40,7% del total de las transacciones y 291.528, el 59,3%, a vivienda usada.

En los últimos doce mees, se han producido aumentos en la compraventa de viviendas en once comunidades autónomas y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, mientras que otras seis regiones continúan presentando tasas de variación interanual negativas.

País Vasco y Cataluña lideran las subidas

En este sentido, destaca País Vasco, con un crecimiento de las ventas del 30% interanual, mientras que en el extremo opuesto se sitúa Murcia, con un descenso del 16,3% en términos interanuales.

También con incrementos de dos dígitos se encuentran las comunidades de Cataluña (15,9%), Ceuta y Melilla (15,6%), Baleares (14,5%) y Castilla y León (12,2%). Por el contrario, los mayores descensos además de Murcia se registran en Navarra (-12,3%), La Rioja (-10,4%) y Extremadura (-6,7%).

En valores absolutos, destaca Andalucía, con más de 88.000 transacciones, seguida de Comunidad Valenciana, Cataluña y Comunidad de Madrid, con más de 60.000 cada una. Entre las cuatro, totalizan 281.000 transacciones, el 57,2% de las ventas totales en España.

Por provincias, destaca el crecimiento interanual de Álava, con un aumento de las ventas del 41% interanual. En el otro extremo, Cuenca registra un descenso del 21% en el año.

Los extranjeros compran un 20%

Respecto a la nacionalidad del comprador, durante 2010 se realizaron un total de 29.615 compras por extranjeros residentes en España, lo que representa un incremento del 20,8% frente a 2009. Por provincias, destaca Alicante, con 7.204 transacciones realizadas por este colectivo, el 24,3% del total.

La estadística de transacciones del Ministerio de Fomento se realiza a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial.

El sector de la vivienda duda del último aumento en la venta de pisos

María Vicente
23:30 – 5/03/2011

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El cambio de tendencia en la venta de viviendas, que ha crecido en 2010 tras varios años de descensos consecutivos, se pone en duda por parte del sector que ve el aumento como algo transitorio motivado por un “efecto llamada” ante modificaciones fiscales.

A falta de los datos del Ministerio de Fomento, que publicará el próximo lunes su estadística de transmisiones de inmuebles, el Instituto Nacional de Estadística y el Colegio de Registradores de la Propiedad coinciden en arrojar más de 440.000 operaciones en 2010.

Los expertos auguran una caída en 2011

Esta cifra supone un aumento cercano al 5 %respecto al año anterior, un repunte -frente al desplome que ha vivido el sector desde 2006- que podría ser coyuntural, dado que los expertos coinciden en que las ventas volverán a caer en 2011.

El alto nivel de desempleo, las dificultades de acceso al crédito y los posibles incrementos de los tipos de interés dificultarán la recuperación de las ventas de vivienda, tal y como asegura el Colegio de Registradores de la Propiedad.

El número de viviendas vendidas el pasado año (445.885 inmuebles) contrastó con el máximo de más de un millón alcanzado en 2006, momento en el que comenzó el ciclo bajista del sector hasta tocar suelo en 2009.

Las modificaciones fiscales

No obstante, los registradores albergan dudas respecto al cambio de tendencia, ya que 2010 ha estado marcado por modificaciones fiscales que han afectado al mercado de la vivienda y que han creado lo que los expertos denominan el “efecto anticipo”.

Se trata de un impulso de las transacciones de inmuebles ante el aumento del IVA que graba la compra (del 7 al 8 %) efectuado el pasado julio, así como de la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual para las rentas superiores a 24.000 euros, que entró en vigor el 1 de enero de 2011.

Una vez comiencen a conocerse los datos de ventas de los primeros meses del año, se podrá constatar si esta supuesta mejoría supone un “simple periodo coyuntural”,que puede derivar en nuevos descensos durante 2011, o si se trata de una “verdadera recuperación”.

Según el Colegio de Registradores, todo dependerá del ajuste que experimenten los precios y de la recuperación económica, factores que podrían jugar un papel dinamizador en 2011.

Los datos publicados por el Colegio de Registradores coinciden con las 441.368 operaciones contabilizadas por el Instituto Nacional de Estadística, el 6,8 % más, un aumento calificado como “ficticio” por los expertos consultados por Efe, que auguran un descenso de las ventas durante el presente ejercicio.

Los últimos datos que maneja el secretario general del grupo que aúna a las principales inmobiliarias (G-14), Pedro Pérez, sitúan la cifra de ventas a cierre de 2011 cerca de las 400.000, dado que los primeros meses del año han sido “desastrosos”, “los peores de los últimos diez años”.

A la espera de la creación de empleo

A juicio de Pérez, se podrá hablar de recuperación sostenida cuando se reactive el empleo y se facilite la financiación a promotores y particulares, una vez deje de discriminarse el crédito para la compra de viviendas en manos de inmobiliarias, de las que están en poder de los bancos.

El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Jose Manuel Galindo, cree que “habrá un ajuste” a partir de febrero, dado que hasta entonces aún estarán registrándose operaciones realizadas en 2010.

El jefe de estudios del portal inmobiliario idealista.com, Fernando Encinar, consideró que todo apunta a que en 2011 los datos de transacciones “volverán a estancarse a no ser que se produzca un ajuste rápido en los precios”. EFECOM

 

TODO SOBRE LAS HIPOTECAS

SEGÚN IDEALISTA.COM

El precio de la vivienda usada baja un 1,1% en febrero

27 comentariosEl precio de la vivienda usada en España bajó un 1,1% en febrero. Con este descenso el precio ha quedado situado en 2.232 euros el metro cuadrado según el último índice de precios del portal inmobiliario idealista.com.

SE PODRÍAN SUMAR EN BREVE CINCO CAJAS MÁS

La Sociedad Pública de Alquiler gestiona más de 8.000 pisos

13 comentariosSantander, La Caixa, Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), Bancaja y Caja Madrid son las únicas entidades que han confiado en la SPA.

CIFRA TOTAL DE 91.662 VISADOS

Los visados para construir viviendas caen un 17,3% en 2010

14 comentariosLos visados autorizados de obra nueva para uso residencial en España se fueron 91.662 en 2010.

EL G14 LO ACHACA A LOS CAMBIOS FISCALES

La venta de viviendas sube un 7% en 2010 tras dos años de caídas

99 comentariosLa compraventa de viviendas en España descendió un 1,7% en diciembre.

LOS PRECIOS BAJAN UN 5%

El fin de la desgravación acelera la caída de la vivienda en 2011

97 comentariosEl precio de la vivienda descendió un 5% en enero en relación a igual mes de 2010, según Tinsa.

SUBEN UN 24,1% RESPECTO A OCTUBRE

Los visados para construir caen un 16% en noviembre

19 comentariosLos visados concedidos para la construcción de viviendas nuevas descendieron un 16% en noviembre.

Hipoteca de una pareja

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18 años para pagar

Las parejas españolas tardan una media de 18 años en pagar la hipoteca de un piso de 70 metros cuadrados.. Lea aquí la noticia

SEGÚN EL INSTITUTO JUAN DE MARIANA

La recapitalización de las cajas retrasará el ajuste inmobiliario

47 comentariosEl precio de la vivienda en España sigue estando sobrevalorado un 24%.

32.746 OPERACIONES

La compraventa de viviendas baja el 6,2% en noviembre

34 comentariosEn noviembre, se realizaron un total de 32.746 operaciones de compraventa de viviendas.

REUNIÓN MINISTERIAL

Blanco, de gira para promover la inversión inmobiliaria

73 comentariosEl ministro, José Blanco, muestra su preocupación por la caída espectacular de las ventas de pisos, principalmente a extranjeros.

SEGÚN FOMENTO

El precio de la vivienda bajó un 3,5% en el cuarto trimestre

55 comentariosEl precio de la vivienda en España registró en el cuarto trimestre de 2010 un descenso del 3,5%.

 

7 marzo, 2011 Posted by | ECONOMIA, HIPOTECAS | , | 1 comentario

PP y PSOE rechazan saldar la hipoteca entregando la vivienda

PP y PSOE rechazan saldar la hipoteca entregando la vivienda

Ha habido algunas sentencias que declaran que la dación del bien inmueble que se dio en prenda de un hipoteca basta para saldar al completo esa hipoteca.

Pero el Partido Popular y el Partido ¿Socialista? ¿Obrero? Español, se niegan a establecer ese criterio por ley. Le niegan toda esperanza a los millones de personas que cayeron en la trampa.

Esta es la brutal trampa que urdieron entre constructores y banqueros.

Primero, fabricaron viviendas que pusieron en el mercado a precios superiores a su valor real. Después, lanzaron eficaces campañas publicitarias para incitar a la compra.

Más tarde, concedieron créditos alegremente, por el total de ese precio exagerado e incluso más.

El constructor, aliado con la banca, recibía el total de ese precio.

Un dinero que la banca entregaba recurriendo al crédito oficial e internacional.

Y el comprador vendía su alma al diablo, hipotecando su futuro y hasta el de sus hijos.

Por fin, llego la hora de la verdad, de enfrentarse con la realidad. La crisis con la que los poderosos están metiéndonos en cintura a los débiles.

Y a la gente se le ha cortado el ingreso y no pueden hacer frente a sus compromisos hipotecarios.

Pero, al mismo tiempo, las viviendas han recuperado su valor real de mercado, muy inferior al que le pusieron criminalmente cuando las vendieron.

Y, además, como los tipos de interés que se fijaron para esos créditos eran de usura, prácticamente todos los pagos que se han hecho estos años, no reducían el principal de la deuda, sino, simplemente, pagaban ese interés.

De manera que ahora las víctimas de la trampa infernal se encuentran con que deben más por su hipoteca que lo que vale su vivienda.

Y el banco les reclama el dinero que recibieron los constructores.

Porque ese dinero no se ha quemado, está todito en las arcas de los poderosos.

La gente no entregaba la vivienda como prenda de la hipoteca, sino que vendió su vida por completo.

Todo esto era sabido.

Nos hemos enterado de repente.

Como también era sabido de qué lado estaba el Partido Popular.

Lo que nunca pudimos sospechar era que un partido que se llama de izquierdas no tenga la más mínima voluntad de buscar soluciones para impedir la desgracia de tanta gente inocente y permita que unos tramposos se queden con el fruto de la celada que armaron.

El argumento que aportan estos dos partidos que se alían con los poderosos contra la gente es que, si se toman las medidas legales que marca el sentido de la equidad y el sentido común, se derrumbaría el sistema financiero.

Es el acostumbrado razonamiento mendaz que, si el partido que se llama socialista examinara sus principios ideológicos, vería que la solución está en el sector público,  financiado por la presión fiscal a la rentas altas.

Porque lo que están haciendo ahora es evitar el caos que pueda derivarse de la exigencia a los responsables de la crisis que paguen la crisis.

Pero lo que consiguen con eso es provocar otro caos peor y más injusto, condenando a la miseria a la gente que no tiene ninguna responsabilidad en la dichosa crisis.

Frente a todo esto, no hay más camino que el de la resistencia, la protesta y el voto. Hay que luchar por el voto por la izquierda.

El voto a la izquierda, o el caos social.

Mucho más grave que el caos financiero.

http://www.laopinion.es/economia/2011/02/22/pp-psoe-rechazan-saldar-hipoteca-entregando-piso/331175.html

http://www.lacasadelarcerojo.es/2011/01/04/%C2%BFpor-que-no-baja-como-ellos-quieren-el-precio-de-la-vivienda-de-segunda-mano/

Esta entrada fue publicada el a las 22 febrero 2011

1 marzo, 2011 Posted by | DENUNCIA, HIPOTECAS, MOVILIZACIONES | , , | Deja un comentario

La subida del euríbor aumentará unos 36€ al mes las hipotecas

La subida del euríbor aumentará unos 36€ al mes las hipotecas

Plataforma de Afectados por la Hipoteca

Miembros de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca durante una protesta. (Andreu Dalmau / EFE)

 

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  • El euríbor cierra el mes de febrero al 1,714%, casi medio punto por encima de lo que cerró por estas fechas el año pasado.
  • Los hipotecados que revisen la cuota en marzo tendrán que pagar más.
  • 20MINUTOS.ES. 28.02.2011 – 12.30h

El consumidor español no gana para disgustos pese a que algunos, como el de la subida de las cuotas hipotecarias, estaba más que anunciado. Con el valor que ha marcado este lunes el euríbor (1,714%, 0,164 puntos por encima de la cota de enero (1,550%) se cierra el dato correspondiente al mes de febrero casi medio punto por encima del 1,22% que registró hace justo un año.

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Esto significa que los hipotecados que revisen su cuota en marzo tendrán que pagar más. Como ejemplo orientativo, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el euríbor, pasará de 615,89 euros a 651,52 euros. Es decir, que se encarecerá unos 36 euros al mes, casi 433 euros al año.

El euríbor ha cerrado con el nivel más alto desde hace 20 mesesEl euríbor –un índice que refleja el tipo de interés al que se prestan el dinero entre sí los bancos– ha emprendido una intensa escalada. Cuando estalló la crisis financiera, en otoño de 2008, estaba en el entorno del 5%. La rápida bajada de tipos de interés que entonces aplicó el Banco Central Europeo (BCE) permitió que solo un año después, a finales de 2009, se situase en mínimos, cercanos al 1,2%, un nivel al que se mantuvo hasta el pasado verano, cuando inició esta nueva subida.

Por eso, el dato de febrero es el nivel más alto del euríbor desde hace 20 meses y es también el séptimo mes consecutivo de subida de las cuotas hipotecarias.

Mirando la inflación

La relación directa que se establece entre el euríbor y los tipos de interés –el precio al que el BCE ofrece dinero a las entidades financieras– obliga a estar pendiente de lo que decida la entidad que dirige Jean-Claude Trichet en su reunión mensual del jueves.

Aunque el consejo de gobierno del BCE decidió el pasado 3 de febrero mantener los tipos básicos de interés en la zona del euro en el 1 % para no entorpecer el crecimiento de los países con dificultades, varios miembros del comité ejecutivo del organismo han alertado de que la entidad actuará, es decir, que los subirá en caso de que se dispare la inflación.

1 marzo, 2011 Posted by | ECONOMIA | , | Deja un comentario

Hipotecas inconstitucionales

Hipotecas inconstitucionales

Tag: Estrategias oblicuas — Ignacio Escolar @ 6:06 am

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Tres noticias sobre un mismo debate, las tres de ayer.


La primera, en la Federación Española de Municipios y Provincias: su Ejecutiva aprobó por unanimidad pedir al Gobierno que cambie la ley para que la entrega de la vivienda al banco salde la deuda de la hipoteca.


La segunda, en el Congreso: PSOE y PP rechazaron una propuesta de IU-ICV en este mismo sentido.


La tercera, tal vez la más importante: un juez de Sabadell elevó al Tribunal Constitucional sus dudas sobre el modelo hipotecario español por considerar que las leyes que hoy regulan los desahucios vulneran tanto la tutela judicial efectiva de los ciudadanos embargados como el “derecho a una vivienda digna”, que reconoce la Constitución en su artículo 47.


El Constitucional tendrá que pronunciarse y será bonito de ver. Parece que habrá debate. Hace unos días, la asociación Jueces para la Democracia se sumó a las voces que piden que la entrega de la casa acabe con la hipoteca, como sucede en otros países.


Sin embargo, este aspecto no es el único sangrante de una normativa pensada para que la banca siempre gane.


El abuso más clamoroso, como siempre, está en la letra pequeña. En caso de que un ciudadano no pueda pagar la hipoteca, el banco subasta la vivienda y el precio de salida es el 50% del valor que se fijó en la escritura.


Si nadie puja –algo que hoy es lo más habitual– el banco se queda la casa por el precio de salida: por la mitad del valor escriturado (una cantidad que, en el país donde circulan más billetes de 500 de toda Europa, muchas veces está por debajo del precio pagado).


El banco descuenta esa cantidad de la deuda y el resto queda pendiente de pago: el ciudadano no sólo pierde su casa, sino que queda arruinado de por vida.

¿Es esto Justicia?

No, no lo es.

Y ojalá el Constitucional piense lo mismo

 

23 febrero, 2011 Posted by | ARTÍCULOS de OPINIÓN, ECONOMIA, HIPOTECAS | , | Deja un comentario

PSOE y PP rechazan obligar a la banca a que la entrega del piso salde la hipoteca

PSOE y PP rechazan obligar a la banca a que la entrega del piso salde la hipoteca

Europa Press
21/02/2011 – 18:21

  • Es una propuesta de ERC que se debatirá este martes en el Congreso
  • Reclaman unas exigencias de solvencia del 8% para todas las entidades
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Los grupos parlamentarios del PSOE y PP sumarán fuerzas en el Pleno del Congreso de los Diputados de este martes para tumbar dos iniciativas de ERC que reclaman que en el marco de la reestructuración del sistema financiero impulsada por el Gobierno se cambie la ley para obligar a las entidades a aceptar que con la entrega de la vivienda baste para cancelar la hipoteca.

Esta posibilidad ya ha sido debatida en otras ocasiones en la Cámara Baja sin que prosperara, si bien la idea ha recobrado la actualidad tras varias sentencias judiciales que la admitían como opción válida en ejecuciones hipotecarias.

La propuesta de los republicanos, presentada tanto a través de una proposición de ley como mediante una moción, recogen varios de los puntos de una iniciativa similar presentada por sus compañeros de grupo parlamentario, los diputados de IU, Gaspar Llamazares, y de ICV, Nuria Buenaventura.

Defienden que el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) compre inmuebles a las cajas para destinarlas al alquiler de protección social.

Por otro lado, reclama que las ayudas directas a las entidades financieras, sean cajas o bancos, deben vincularse al flujo de crédito, la reducción de remuneraciones de las entidades, el mantenimiento de los puestos de trabajo y se protege a las personas con créditos hipotecarios.

Un 8% de solvencia para todos

Pero también se hace eco de postulados de otras formaciones, como CiU que reclama que todas las entidades, sean cuales sean sus condiciones, se atengan a un mismo requisito de ‘core capital’ del 8%, sin que se produzca ninguna discriminación entre bancos y cajas de ahorro.

Por último, exige que se respeten las competencias de las comunidades en materia de control y regulación de las cajas, y que se garantice la permanencia de su obra social y el mantenimiento de los puestos de trabajo.

21 febrero, 2011 Posted by | BANCA, ECONOMIA, HIPOTECAS | , , , , | Deja un comentario

Organitza’t a la nova Plataforma d’Afectats per la Hipoteca de Cerdanyola del Vallès

Organitza’t a la nova Plataforma d’Afectats per la Hipoteca de Cerdanyola del Vallès
Ens trobem cada dimecres de 18 a 20h al Casal Popular i Cultural La Clau (C/Mare de Deu del Pilar 43) i pots contactar per e-mail a hipotecades@gmail.com
afectadosporlahipoteca.wordpress.com | Para Kaos en la Red
www.kaosenlared.net/noticia/organitzat-nova-plataforma-dafectats-per-hipoteca-cerdanyola-valles

– Si vas haver d’hipotecar-te per a tota la vida per accedir a un habitatge

– Si et sents enganyada per la classe políticaal complet que durant anys va negar que a Espanya existís una bombolla immobiliària

– Si els preus caríssims del lloguer et van empènyer a endeutar-te fins a les celles

– Si et veus obligada a triar entre pagar la hipoteca o arribar a final de mes

– Si els bancs et van cobrar comissions d’escàndol, et van endossar assegurances per la cara i et van estafar amb clàusules abusives

– Si a sobre el banc et tira al carrer i et reclama part del deute pendent

Si pateixes una o diverses d’aquestes situacions..ACTUA!

Ens trobem cada dimecres de 18 a 20h al Casal Popular i Cultural La Clau (C/Mare de Deu del Pilar 43) i pots contactar per e-mail ahipotecades@gmail.com

Per més info també pots visitar: http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com

10 febrero, 2011 Posted by | CATALA | , | 1 comentario

La banca concedió 100.000 millones en hipotecas con alto riesgo de impago

REDACCION CIBERNOTICIAS

No puede ser que la banca gane de todas las maneras. Si se le ayuda de nuevo a la banca que sea a cambio de que reporte algo a la sociedad por lo que pienso que la forma de ayudarla y ayudarnos es que el estado le compre toda la hipoteca basura a un precio realista. Con lo cual la banca recuperaría liquidez. Asu vez, que el estado ponga en venta todas esas casas a precios sociales y dando múltiples facilidades a los ciudadanos. Y no que se dá dinero para que saneen sus cuentas y encima se quedan con las casas que luego se las venden a precio de saldo a grandes fondos de inversiones extranjeros.

PRENSA

Representan uno de cada cinco créditos a los particulares – La morosidad es seis veces más alta – Las cajas aprobaron más préstamos que los bancos

Í. DE BARRÓN / M. JIMÉNEZ – Madrid – 07/02/2011

Es el aspecto que mejor refleja la ambición por crecer sin la prudencia que siempre debe acompañar al negocio financiero: las hipotecas que se concedieron por más del 80% y del 100% del valor de tasación de los pisos.Según el cuadro adjunto, los préstamos con estas arriesgadas características suman 89.819 millones de euros, pero faltan importantes entidades con las que la cifra sobrepasaría de largo los 100.000 millones.

Representan casi una de cada cinco de las concedidas por las cajas y los principales bancos para la compra de vivienda y su morosidad es del 6,1%, lo que triplica la media del sistema. Estas hipotecas son lo más parecido a las subprime de Estados Unidos, como las definió Alfredo Sáenz, vicepresidente y consejero delegado del Santander.

Los expertos apuntan al sector de los inmigrantes y de los jóvenes con contrato temporal, como los principales clientes de las hipotecas-bomba. El Banco de España. más allá de realizar avisos públicos y privados, no impidió esta dudosa práctica bancaria.

Las cajas suman 56.000 millones en préstamos problemáticos

Inmigrantes y jóvenes, principales clientes de las ‘hipotecas-bomba’

Entre las entidades ausentes (o que no ofrecen la información completa) están: la fusión de Caja Madrid-Bancaja y cinco pequeñas entidades más; Banco Mare Nostrum (Caja Murcia, Caja Granada, Caixa Penedès y Sa Nostra); Caja 3 (Caja Inmaculada de Zaragoza, Caja Badajoz y Círculo Católico de Burgos) y Unicaja, que no han facilitado la información de manera homogénea con la plantilla del Banco de España y dificulta su comparación.

“Compre un apartamento en Ampuria Brava y con el dinero de la hipoteca podrá adquirir un amarre y una embarcación”.

Este fue el eslogan de una entidad financiera en los años de la abundancia. Un kit completo y sugerente, pero basado en una ilusión que podía convertirse en pesadilla. Primero para el que lo aceptara si ha tenido algún problema laboral porque habrá arrastrado a todos sus avalistas y aún se puede haber quedado con una deuda de propina.

En segundo lugar, para la entidad que se puede haber convertido en dueña del apartamento, el amarre y el barco (tres bienes en depreciación) que generan gastos de mantenimiento.

Los banqueros y cajeros dieron por buena la ilusión de que los pisos no podían bajar, incluso algo peor: que no dejarían de subir. Así que casi daba lo mismo cuánto dinero se le prestara a un cliente por su vivienda (que debe ser la principal garantía del crédito), porque el piso siempre sería suficiente para resarcir el préstamo.

Pero se pinchó la burbuja y estalló el lío.

Los datos pedidos por el Banco de España a las entidades reflejan una regla de tres: la morosidad sube a medida que el crédito es más alto sobre el valor de la vivienda. En concreto, hay seis veces más morosidad cuando se da un crédito por más del 80% que cuando supone menos del 50%. Con las hipotecas de más del 100% del valor, los impagados se multiplican por 10.

Entre las entidades que destacan por su arriesgada concesión, a partir del 80% del valor de tasación, están: Caja Madrid-Bancaja, con 19.221 millones; el BBVA, con 15.556 millones; el Santander, con 9.286 millones; La Caixa, con 9.232 millones; Caixa Catalunya, con 6.528 millones y Banco Base (Cajastur, CCM, CAM) con 5.810 millones.

Por morosidad en esta franja, los peores son Caja Duero- España, Unnim y la Kutxa de San Sebastián. Entre los bancos, el Sabadell y el BBVA. En total las cajas suman 56.000 millones en créditos problemáticos frente a los 27.650 millones de los seis bancos principales. El resto de hipotecas, bien concedidas, suman más de 437.000 millones, cuatro veces más que las malas. Pese a la gran diferencia, sólo suman morosos por 5.801 millones.

José Ignacio Navas, notario y coordinador del Observatorio de la Vivienda, critica las hipotecas arriesgadas. “Es un espanto que muchas hipotecas se hayan valorado por encima del precio de mercado, que es el pactado entre comprador y vendedor.

Creo que algunas tasaciones no se han hecho bien. Las tasadoras recibieron presiones de las entidades para elevar la valoración de la vivienda y así poder conceder un dinero que representara, entre comillas, el 80% de la tasación.

Al final se convirtieron en préstamos de altísimo riesgo”. En su opinión, la razón de que las normas digan que no se debe dar más del 80% del valor de tasación es que “los intereses del préstamo van a costar, como mínimo, el 20% restante”.

Navas critica una modalidad típica de una burbuja: los créditos que se actualizaban constantemente, a medida que se amortizaban, para prestar dinero para viajes, muebles y otros destinos, con el piso como garantía.

El coordinador del Observatorio recuerda que ya en 2004 advirtieron al sector financiero que la vivienda estaba sobrevalorada. En su opinión, la combinación de la caída de los precios con los créditos mal concedidos a clientes que “casi no tenían que hacer ningún desembolso inicial, han multiplicado los problemas”.

Sin embargo, Navas no es pesimista porque sostiene que el sector ya ha reducido sensiblemente los precios de los pisos y pronto pueden volver a encontrarse la oferta y la demanda. “No habrá una hecatombe”.

Las cajas tienen 93.000 millones en activos problemáticos en el ladrillo

El sector tiene 38.000 millones en inmuebles, 30.800 en los nuevos grupos

MIGUEL JIMÉNEZ – Madrid – 01/02/2011

Las cajas han cumplido la petición del Banco de España para desnudar su balance y mostrar con claridad cuál su exposición al riesgo inmobiliario. La conclusión es que ese riesgo es muy elevado y está solo parcialmente cubierto, con lo que el sector necesita recapitalizarse para mejorar su solvencia. Los nueve grupos de cajas que han protagonizado procesos de integración suman 76.500 millones en activos que el Banco de España considera potencialmente problemáticos, con unas coberturas por solo un tercio de ese riesgo. Si se suman las cajas que no han participado en procesos de integración, la cifra es de casi 93.000 millones, sin contar los créditos ya fallidos. Faltan por publicarse las cifras de Caja3, que puede añadir entre 1.500 y 2.500 millones al total.

El banco de Caja Madrid tiene 26.000 millones en activos problemáticos

Las cajas fusionadas tienen inmuebles adjudicados de acreedores por 30.820,8 millones, siempre sin contar Caja3. El total del sector suma 38.000 millones, incluyendo los 4.651 millones en inmuebles de La Caixa, que dejará esos activos en otra sociedad cuando cree CaixaBank para que este nazca sin el lastre del ladrillo.

La fuerte presencia de inmuebles en los balances de las cajas es una de las causas de preocupación entre los inversores internacionales sobre la salud del sistema financiero español.

Especialmente preocupante es que el conjunto de las cajas tiene más de 17.200 millones en suelo, un activo muy ilíquido y que se ha depreciado enormemente. Además, suman 43.300 millones en créditos en los que la garantía es también suelo.

La mayor concentración se da en los grupos de cajas fusionadas. De nuevo, la mayor concentración se da en los grupos de cajas fusionadas.

Los datos muestran cómo Banco Financiero y de Ahorros, el grupo de cajas liderado por Caja Madrid y Bancaja y presidido por Rodrigo Rato, se ha convertido en la mayor inmobiliaria española y el mayor propietario privado de suelo.

Su tamaño y su gran exposición al sector promotor la han llevado a acumular en su balance activos inmobiliarios adjudicados a las entidades de su grupo por un valor neto contable de 7.402 millones, tras aplicar una cobertura del 33%.

Eso quiere decir que el valor bruto de esos activos supera los 11.000 millones, muy por encima del resto de las cajas y de las principales inmobiliarias. La enorme cifra se debe sobre todo a Bancaja y ha llevado a la entidad a plantearse incluso crear un banco malo con sus activos inmobiliarios, siguiendo la estela de La Caixa.

De los más de 11.000 millones en inmuebles del grupo, cerca de la mitad corresponden a suelo, con un importe original de más de 5.000 millones. Ante la posible pérdida de valor de esos activos, la caja ha provisionado el 41%, pero el suelo procedente de los promotores sigue figurando en el activo de la entidad con un valor neto contable de 3.016 millones.

A los adjudicados inmobiliarios, Caja Madrid suma una financiación al sector por 41.280 millones, con 15.100 millones entre morosos y subestándar (están al corriente de pago, pero el Banco de España considera que tienen un especial riesgo de mora).

Así pues, del total de activos inmobiliarios de Banco Financiero y de Ahorro, la cantidad que se clasificaría como “potencialmente problemática” de acuerdo con los criterios del supervisor ascendería a más de 26.000 millones, una cifra sin parangón en todo el sistema financiero español.

El grupo presidido por Rato tiene dotadas coberturas específicas por un 32% de ese riesgo inmobiliario, ligeramente por encima de la media de las fusiones de cajas. Banco Financiero y de Ahorros tiene créditos a promotores por 13.600 millones en los que la garantía es suelo.

La siguiente en la lista es Banco Base, la entidad liderada por Cajastur, que ha asumido sobre todo los adjudicados de la CAM y por la cartera de la antigua Caja Castilla-La Mancha. Aunque sus coberturas son aparentemente bajas, tiene un colchón (esquema de protección de activos) por los acuerdos para absorber CCM.

Con todo, las entidades con más presión por el riesgo inmobiliario (dada su exposición relativa, sus coberturas y su tipo de activos) son Unnim, Caja España-Caja Duero y Novacaixagalicia, según un análisis conjunto de los datos.

Como regla general, las cajas que han permanecido independientes tienen menor exposición al ladrillo que las que han participado en procesos de integración. Eso muestra que el proceso de concentración ha estado guiado por la necesidad más que por el deseo.

Viviendo la ruina del gran tinglado ‘subprime’

La ingeniería financiera de los brókeres hipotecarios consiguió en España pisos para miles de familias humildes. Hoy están sin techo y en la miseria. ¿Fue un negocio honesto o una estafa?

PABLO XIMÉNEZ DE SANDOVAL 12/12/2010

Se llamaba “hipoteca bienvenida”. Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices.Con sólo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro por su parte.

El crédito lo concedían entidades estadounidenses, que apenas tenían oficinas a pie de calle en España y les era más fácil colocar sus productos a través de redes de intermediarios como CreditServices. Se firmaban unas mil al mes.

A los bancos estadounidenses les interesaba especialmente ese perfil. Al inmigrante se le podía poner un interés más alto al del mercado sin que se diera cuenta. Además, venían con familia, estaban aquí para quedarse.

“Hay siete millones de hipotecas que, si el banco no refinancia, van a caer”, dice el presidente de CreditServices

Los intermediarios rechazan cualquier responsabilidad: “Al bróker no le importa la solvencia del cliente”

“Hay un engaño masivo, hay ánimo de lucro y perjudicados. Son los elementos de una estafa”, asegura un abogado

“Nadie puede ocultar lo que está pasando”, dice un funcionario de un juzgado especializado en hipotecas de Madrid

Así lo cuenta el presidente de CreditServices, Javier López. La “hipoteca bienvenida” era solo uno de los productos que ofrecía entonces, cuando su red de oficinas conseguía unas 50.000 hipotecas al año, para todo tipo de clientes. Llegó a tener 596 oficinas. Hoy tiene 80.

CreditServices es todo un síntoma de la situación económica.

Fue un gigantesco negocio de intermediación de hipotecas. Los tiempos cambian y hoy su principal línea de negocio es reunificación de deudas y procesos concursales ante impagos. “Estoy adaptando mi negocio a la realidad”, dice. “Hago otros productos, pero no me generan tantos ingresos”.

Cinco años después, López asegura que “hay siete millones de hipotecas que, si el banco no hace un esfuerzo por refinanciar, van a caer”. La cifra tiene el valor de la estimación de un profesional. En este caso, la estimación de uno de los mayores expertos de España en conseguir hipotecas durante los años de la burbuja inmobiliaria.

En octubre de 2007, durante la presentación de sus resultados trimestrales, el número dos del Banco Santander, Alfredo Sáenz, dijo: “Claro que hay hipotecas subprime en España. Es una cuestión de puro sentido común”. Según fue citado en una noticia de la web Cotizalia, Sáenz añadió que “los criterios por los que una hipoteca se considera subprime en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España”.

El consejero delegado del mayor banco de España dijo también cuáles eran esos “vicios que todos nos sabemos”. Un elevado porcentaje del valor (en general, se considera arriesgado un préstamo que cubra más del 80% del valor del bien hipotecado), una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que dedicar más del 35% de su renta a pagar los plazos) y las tasaciones “forzadas” que subían los precios.

Faltan detalles en esta descripción. Los pueden aportar Jairo González, de 39 años, y Noemí Ramos, de 35, ecuatorianos que compraron una casa en enero de 2007. El crédito se lo negoció un chiringuito llamado Central Hipotecaria del Inmigrante, en Aluche. “Antes de tener tu piso, tenías que firmar como copropietario de otro”, explicaba Jairo hace unos días.

Una vez hecha esta operación, no había forma de echarse atrás. El intermediario les cobró 17.000 euros de comisión por las gestiones que no recuperarían si se echaban atrás. Se dieron cuenta del entramado en la misma mesa del notario, pero perdían mucho dinero si se levantaban y se iban. Tienen una niña de tres años. Noemí está embarazada de ocho meses. Tuvieron que dejar de pagar el piso y ahora esperan en cualquier momento la subasta y el desahucio.

El hilo de cualquiera de estos relatos no tiene fin: “En mi piso figura como copropietaria una señora de 60 años a la que, a su vez, le dieron una hipoteca a pagar en 30 años. ¿Cómo lo hicieron? Pusieron de copropietarios a otros dos de 25 años, y así el plazo se calcula sobre la media de los tres”, contaba Jairo. El intermediario le confeso un día que había ganado un millón de euros en comisiones de hipotecas.

Como ellos, miles de familias están sufriendo hoy las consecuencias de haber creído en dos promesas: que podían pagar créditos de cientos de miles de euros con nóminas mileuristas y que las casas seguirían subiendo de precio. Estas hipotecas se hicieron en cadena y están cayendo en cadena. El impago de una de ellas hace que el banco actúe contra todos los avalistas o copropietarios de la misma. Son más de 90.000 ejecuciones hipotecarias en 2009, y una previsión del Consejo General del Poder Judicial de 180.000 ejecuciones este año. El edificio subprime, el de las hipotecas para todos, al precio y a los años que sea, cualesquiera que sean los ingresos, se está derrumbando sobre el último eslabón de la cadena, las familias que creyeron que podían comprar un piso.

Los casos muestran como, si acudía a un banco, un inmigrante sin trabajo fijo y con un sueldo dependiente de las horas extras no podía comprarse a un piso. Pero intermediarios como el que contactaron Jairo y Noemí montaron un sistema por el que dos inmigrantes en las mismas condiciones podían comprarse dos pisos, con créditos de esos mismos bancos.

El abogado Rafael Mayoral lo describe así: “El intermediario manejaba su cartera de clientes como piezas de puzle, con las que hacía pruebas hasta que cuadraba una operación y la colocaba”. Mayoral presentó el pasado día 1 una denuncia por estafa contra la persona que negoció la hipoteca de Jairo y Noemí y otras cuatro más, todas con copropietarios que no se conocían entre sí antes de firmar.

No será la última. Carlos Guerrero, un abogado del despacho Sofos Consulting de Barcelona se ha especializado en procesos concursales de personas físicas ante el aluvión de impagos. Los clientes acuden a él con deudas tan escandalosas que Guerrero está estudiando también la posibilidad de presentar querellas individuales contra bancos, cajas, tasadoras e inmobiliarias. “Hay un engaño masivo, hay un ánimo de lucro y hay perjudicados. Son los elementos de una estafa”, afirma Guerrero.

“En 2006, se cortó el crédito de los bancos”, explica este abogado a partir de la observación de casos. “Pero había directores de oficinas que todavía tenían capacidad para dar créditos. El intermediario conoce cuáles son, y junto con el director y su amigo tasador se ponían de acuerdo y se repartían las comisiones por cerrar hipotecas”. La tasación es un factor clave, explica Guerrero. “Se hacían a la carta de acuerdo con la necesidad del director”.

En la denuncia presentada el pasado día 1, los ecuatorianos lo describen así al juez: “Fuimos víctimas de una sucesión de engaños por medio de actos aparentemente legales tendentes a eludir el control de riesgos financieros y que se sustentaron en la credibilidad profesional de las personas participantes y en su apariencia legal (…)

Pusimos nuestros intereses en sus manos confiando en la diligencia y profesionalidad, en la buena fe y el prestigio de las personas y entidades intervinientes”. Las hipotecas de estos denunciantes se firmaron con Caja España, Ibercaja, Caja Madrid y Caja de Ahorros del Mediterráneo.

Otro abogado, Mario Barguñó, que asesora a familias para declarar concurso de acreedores a través de su empresa Equilibrio Financiero, añade que se ha encontrado hasta casos de falsificación de documentos, como nóminas, para conseguir cumplir los requisitos de la hipoteca. “Era una carrera [de los bancos]”, afirma. “El que no daba créditos estaba perdiendo negocio”.

Por supuesto, hay otro punto de vista de las hipotecas a familias humildes. La denominación legal de los brókeres hipotecarios es agentes de la propiedad inmobiliaria (API). Existen unos 5.500 colegiados en España. Su portavoz, Germán Navarro, sabe perfectamente cómo era posible que varios inmigrantes sin ingresos estables pudieran comprara casas en cadena. “Las operaciones se hacían muy rápido para que no se registrara en el Banco de España”, explica Navarro. Los datos de crédito de todos los clientes de los bancos se anotan cada 10 días. Si las dos operaciones se hacen en menos tiempo, el Banco de España no detecta el sobreendeudamiento. De esa forma, una persona podía ser propietaria de un piso al 80% y de otro al 20%, o avalar a otros que a su vez le avalaban a él.

Navarro rechaza estas prácticas. Pero también rechaza que los brókeres hipotecarios tengan una responsabilidad. “¿A quién engañaban? ¿Al cliente o a la entidad?”, se pregunta. “Son los bancos los que te dicen todas las cosas que se pueden hacer”.

Su trabajo, explica, consiste en encontrar la entidad que es más fácil que te dé la hipoteca. “Por ejemplo, un banco que acaba de llegar a la plaza y necesita clientes. El director de la oficina les dice a los brókeres que acaba de abrir y necesita cumplir unos objetivos de clientes. Así que te dice: ‘Mira, esto que te deniegan en cualquier parte, este mes, aquí cuela”.

Navarro también deja muy claro que el riesgo no es asunto suyo. “El trabajo del bróker es derivar operaciones y hacer muchas operaciones. Al bróker no le tiene que interesar la solvencia del cliente, eso le tiene que interesar al que se juega el dinero, que es el banco”. El riesgo no es asunto suyo. “Tú le dices al cliente: esto son 1.000 euros al mes durante 25 años. Si él quiere, yo no soy su padre para decirle que no lo haga. Y si al banco le parece que podrá pagar…”.

Con la crisis se ha perdido la perspectiva de un dato fundamental que entonces tenía su sentido: “La premisa era que daba lo mismo, porque el piso valía el doble mañana. Es decir, daba igual que la señora ni pudiera pagar, porque el piso iba a seguir subiendo de precio. Esa es la creencia que está detrás de todas estas prácticas”, dice Navarro. En esa subida de precios la principal responsabilidad era de las tasadoras.

Navarro las define como “la voz de su amo”. “La tasación es un trámite engorroso del que hay que salir. A tal director de tal oficina le intersaba colocar tanto dinero en tal colectivo”. Y las tasaciones se hacían al gusto. “Seguro que en cada banco hubo alguien que en algún momento daría la voz de alarma. Y seguro que al día siguiente le pusieron a vigilar el aparcamiento”.

El caso es que, ya con la crisis encima, todavía siguieron saliendo productos para dar hipotecas. Josep F. tenía una casa de 60.000 euros por la que pagaba 300 al mes cuando en 2008 aceptó una “hipoteca cambio de casa” de la intermediaria UCI, que le dio el banco Santander.

Se iba a vivir con su novia, cobraban entre 1.400 y 1.900 euros y les aseguraron que podían pagar una casa de 330.000 euros. “Te lo vendían diciendo ‘tranquilo, que venderás la casa. Pero ellos ya sabían que no era así”. El producto les daba dos años de carencia, con una cuota de 1.100 euros al mes en los que se supone que venderían la casa pequeña y les quedaría una hipoteca de 240.000 euros.

La realidad es que la casa no se ha vendido y a Josep se le viene encima dentro de tres meses una cuota de más de 2.000 euros al mes que acabará con él. Además, nadie le explicó que, a través de una complicada fórmula, la deuda real es de 427.000 euros. “La cláusula más divertida es esa en la que el notario da fe de que estás en el conocimiento de lo que estás firmando”, dice Josep. “También da fe de que te han dejado la hipoteca para revisarla. Pero habíamos negociado una a 35 años y el día antes nos la cambiaron a 40”.

¿Por qué se siguen haciendo hipotecas cuando ya está claro el riesgo? “Ya en 2007 se empezó a ver que iba a aumentar el paro”, asegura Javier López. “Los bancos tenían que hacer hipotecas para conseguir liquidez.

Se titulizaban y se vendían en los mercados, sobre todo Londres y Nueva York [para obtener financiación]. A los directores de oficinas les ponían objetivos de hipotecas y había que crecer un 20% al año. Yo recuerdo directores que me llamaban y me decían: ‘Oye, Javier, necesito mil hipotecas antes de final de año o no tengo bonus”. López asegura que el 90% de estas hipotecas se hicieron para bancos estadounidenses.

También rechaza cualquier insinuación de malas prácticas. “¿Se dieron mal las hipotecas? No, se dieron bien en aquel momento. El primero que cayó fue el último de la cadena [los inmigrantes] y todo el mundo dice que nos equivocamos al dar hipotecas a inmigrantes. ¿Y los demás? ¿Y los pilotos despedidos de Spanair? Yo tengo hipoteas de pilotos denegadas. Ahora todo es un sector de riesgo”.

También rechaza que la gente no supiera lo que firmaba. “La gente minimiza el riesgo. Van con la ilusión de comprar. Eso de que no sabían… ¿Por qué se pide un avalista entonces? Se busca cuando no daba suficiente. Los americanos nos decían que, como en España se responde con todo el patrimonio, se podía seguir con el negocio. ¿Es subprime una hipoteca con tres avalistas? No, porque responden con todo su patrimonio. Te lo dice el notario, no se firma en un bar. Son conscientes en el 99% de los casos”.

No es fácil definir cuántas hipotecas de alto riesgo hay. El mes pasado, la revista Estabilidad Financiera editada por el Banco de España incluía un artículo en el que expone que los bancos y cajas tienen más de un billón de euros (el PIB de España) en créditos hipotecarios.

De ellos, 600.000 milones están concedidos a hogares. Y el 16% de los préstamos a hogares (casi 100.000 millones de euros) está concedido por encima del 80% del valor del inmueble, es decir, son más arriesgados. La semana pasada, el Banco de España anunció que las entidades tendrán que hacer pública toda la información sobre su exposición real al riesgo inmobiliario, que ahora es confidencial.

Con el tinglado hipotecario hundido, los brókeres inmobiliarios están aplicando sus conocimientos de ingeniería financiera para vender productos que ayuden a capear el temporal. Para que la gente pueda pagar, hay que convencer al banco de que rebaje las cuotas mensuales.

Por pura lógica, eso implica ampliar el plazo. Javier López, de CreditServices, asegura que él puede conseguir hipotecas con plazos hasta que el deudor tenga 90 años. “Tengo una hipoteca a 69 años hecha a una persona de 18”, pone como ejemplo.

Esto se consigue añadiendo al contrato un seguro de vida. “Hay entidades que hacen esos seguros. Para ser más concretos, francesas. Otra cosa será que quiebren dentro de tres meses. ¿Están alargando el problema? Sí, pero de momento, salimos”.

Pero hay miles de familias a las que ningún truco financiero les puede salvar del desahucio. Cuando se visita un juzgado especializado en ejecución de hipotecas se ve la crisis en pequeños montones de carpetas de papeles.

Los sueños de las familias desparramados por la pared en edictos de subasta que, como en los juzgados 31 y 32 de Madrid, no caben en el tablón de anuncios. “Nos ampliaron el tablón este año, y para el año que viene han prometido más espacio”, dice un funcionario del 31. Siguen sin caber.

Es solo un juzgado. Registró 970 procedimientos en 2007, la inmensa mayoría ejecuciones de hipotecas. En 2009 fueron 2.944 casos. Este año llevaba 2.089 casos hasta junio. “No se puede ocultar lo que está pasando”, dice apesadumbrado.

7 febrero, 2011 Posted by | ARTÍCULOS de OPINIÓN, BANCA, CRISIS, DEUDA, ECONOMIA, HIPOTECAS, SECTOR INMOBILIARIO | , , , , , , | Deja un comentario

Subastas de pisos embargados

Las subastas de pisos son un negocio rentable en pleno proceso de retracción en las ventas de viviendas, una vez acabado el fenómeno del “ladrillazo” tan conocido en la economía española desde hace unos años.

Por un lado, la subasta de pisos, prácticamente en su totalidad, son viviendas que provienen de entidades que han procedido (Vía judicial) al desahucio de los inmuebles por impago de hipoteca o como sentencia de embargo.
El acceso a la subasta de estos bienes se puede realizar desde distintos canales, como portales especializados en internet, en donde de manera online, se puede pujar por las viviendas que presentan en su página. Un ejemplo de ello es la web que gestiona la Sala Retiro de Subastas, sacando a subasta pública, viviendas de Caja de Madrid, con precios de salida que oscilan entre los 60.000 euros y los 600.000 euros, teniendo actualmente más de 200 inmuebles.

Una nueva web de reciente creación, Subastasde.com, se encarga de poner en contacto al posible comprador interesado en participar en la subasta y las entidades financieras que mantiene ejecuciones de diferentes inmuebles (tienen una oferta que supera los 3.000). Realmente Subastasde.com son intermediarios entre ambas partes, poniendo en contacto a las partes interesadas (Comprador/Vendedor) e informando de los trámites pertinentes para acudir en fecha y hora al juzgado competente donde se desarrolle la subasta.
La Revista de edición impresa PublicaSubasta, nació en el año 1995 y se encarga de informar de todas las subastas públicas y privadas que existen en España, permitiendo seleccionar las subastas por provincia, valor, fechas o ejecutante. Debido al existo de la publicación quincenal, han creado su propia página web para dar más información sobre cualquier subasta pública, especialmente en el ámbito inmobiliario.
En el ámbito de las administraciones públicas, se puede acceder a sus páginas oficiales para pujar en sus subastas de inmuebles embargados, como en la Tesorería General de la Seguridad Social, o en la Agencia Tributaria de forma online. En líneas generales, todos los sitios enumerados son los más utilizados por el público en general, existiendo muchos más en internet, ediciones impresas y mediadores.
Por otra parte el porcentaje de inmuebles no vendidos en las subastas en 2008 fue del 80%, mientras que en este último año llega al 90%. El porcentaje de subastas sobre hipotecas en España (3,92%) sigue por debajo de la morosidad (5,07%).

 

16 enero, 2011 Posted by | ECONOMIA, NOTICIAS | , , , , | Deja un comentario