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Borja Mateo: Tendremos pisos en España para 15 ó 17 años

Borja Mateo: Tendremos pisos en España para 15 ó 17 años

Borja Mateo, autor del polémico libro `La Verdad sobre el mercado inmobiliario español´ charló con Invertia y sus seguidores en un encuentro celebrado este lunes.

Mateo defendió que lo peor que puede hacer una persona ahora es comprarse un piso porque, a su juicio, los precios siguen en niveles de la burbuja.

Además, cree que el hecho de que el Gobierno diga que es el momento idóneo para comprar piso podría acarrear una situación de responsabilidad subsidiaria del Estado.

 

 
Miércoles, 25 de Mayo de 2011 – 15:47 h.
Borja Mateo Borja Mateo

“Soy vizcaíno de la cosecha de 1977. Desde siempre me he interesado por la economía y por esta razón me he decido a escribir este libro. En los últimos años me he dedicado a seguir y estudiar la locura que tenía lugar en España y en el mundo en relación con el mercado inmobiliario”. Esta es la carta de presentación de Borja Mateo, autor de `La Verdad sobre el mercado inmobiliario español´.

Este abogado y economista se ha convertido para muchos en un predicador de la realidad que oculta el ladrillo nacional. Su obra, Biblia para algunos, salió a la venta el pasado mes de diciembre y es ya todo un éxito de ventas con tres ediciones a sus espaldas. Lo que pone de relieve las dudas que suscita el futuro de la vivienda entre el ciudadano de a pie. Algunos afortunados pudieron plantear el pasado lunes sus preguntas al propio Mateo en persona en la sede madrileña de CC OO.

En un ambiente casi familiar, Mateo insistió en su oratoria en que lo peor que una persona puede hacer ahora es comprar un piso porque, según los datos recopilados en su obra, España cuenta con 5,68 millones de pisos entre vacíos, en construcción y de segunda mano en venta. Aunque, el experto defendió también que cada uno puede hcer con su dinero lo que quiera.

”Yo no aconsejo”, -repitió reiteradamente- pero sí echó un cable a alguno de los allí congregados. Por ejemplo, uno de los invitados le preguntó por qué no veía adecuado amortizar deuda hipotecaria. En pocos minutos y con un cálculo aproximado, el interesado pudo comprobar que amortizar por importe inferior a 9.000 euros le favorecía.

Mateo resumió en dos horas las tesis que recoge su libro. Una de ellas, es que el valor de los pisos lleva bajando desde 2006 y que durante ese tiempo, los precios de compraventa efectiva han caído, por lo menos, entre un 30% sin contar la inflación. Descontando este efecto, el recorte alcanzaría el 37%.

La segunda premisa que promulga es que la “brutal” sobreoferta de pisos que existe en España puede saciar la demanda del mercado durante los próximos 15 ó 17 años. A la luz de estas cifras se mueve la tercera idea de su discurso: el desarrollo de un programa sistemático de inducción al error, al engaño de la población para que ésta piense que ahora es el mejor momento para comprarse un piso.

”Hay intereses políticos y del sistema en general. Las entidades españolas tendrían un agujero de entre 75.000 y 130.000 millones de euros, que representa alrededor de 2 y cuatro años de beneficios. Por eso ahora no os prestan dinero porque están pendientes de lamerse las heridas, heridas que son muy profundas”, indicó. “Además, tienen que renovar los créditos a las promotoras y a las constructoras para que éstas no caigan pero muchas de estas empresas no son viables y por ello, no tienen ni presente, ni futuro.

El objetivo es que creáis que los precios de las casas van a subir o bien porque hay menos oferta de que existe, o porque la demanda crece”. Para Mateo la realidad es que existen muchos más pisos a la venta de los que se refieren desde el Gobierno. “Hablan de 685.000 viviendas en venta”. “El presidente de Seopan, David Taguas, indicó en una ocasión que había 350.000 pisos de primera mano a la venta cuando sabemos que, de acuerdo a los datos del catedrático de la Universidad de Montreal, Ricardo Vergés Escuín, esta cifra alcanza 1,2 millones”, matizó Mateo.

En su opinión, el baile de números tampoco cuadra del lado de la demanda. La administración dice que este dato se sitúa en 400.000 pisos al año. Por el contrario, RR. AA calcula en su informe anual que la demanda existente se mueve entre 270.000 y 280.000 casas. El catedrático de economía aplicada (UAB), Josep Oliver Alonso, la estima en 220.000 pisos.

A tenor de las previsiones de estos expertos, Mateo asegura que la oferta existente se tardará en eliminar entre 7 y 9 años. Total al que habría que sumar el número de viviendas iniciadas que ronda 1,3 millones. “Tendremos pisos en España para 15 ó 17 años”.

El autor se sirvió de unas declaraciones de la ex ministra de Vivienda, Carme Chacón, en una entrevista a la BBC en 2007 cuando se negó a responder a preguntas sobre el posible pinchazo de la burbuja inmobiliaria. “Chacón dijo que el valor de los pisos iba a subir a precios de inflación. Y lo cierto es que en grandes zonas residenciales han bajado entre el 30 y el 32%”, subrayó.

Tampoco se libró de las críticas la última titular del desaparecido Ministerio de Vivienda y actual secretaria de Estado del mismo asunto, Beatriz Corredor. “Corredor ha hecho el mismo daño a la ciudadanía que Chacón. Ella dice que es el momento idóneo para comprar porque los precios de los pisos han caído y porque los tipos de interés están en su punto más bajo pero esta conclusión, aún siendo correcta, es falsa porque los precios descenderán aún más y ella lo sabe”, recalcó el economista.

La única que se ha reconvertido, a su juicio, es Maria Antonio Trujillo que dice ahora que los precios van a ceder un 50%”. Mateo reconoció que coincide con Trujillo siempre que se refiera a los precios de compraventa efectiva, es decir, aquellos que se vendían por ejemplo a 100.000 euros pero estaban tasados en 120.000.

El escritor fue más allá al vaticinar que las declaraciones que se hacen desde el Ministerio de Fomento, titular ahora del área de vivienda, podrían derivar en una situación de responsabilidad subsidiaria del Estado porque los datos que el Ejecutivo está presentando en su road show por tierras extranjeras no se corresponden con la realidad.

”El 19 de enero el ministro de Fomento, José Blanco, afirmó que ahora es el momento óptimo para adquirir una vivienda. Cuando la persona que se haya comprado un piso siguiendo las indicaciones de este señor, y pasados 18-24 meses lo quiera vender tendrá que hacerlo bajando, por ejemplo, el precio de 100.000 euros a 75.000 ó 50.000”, apostilló.

Mateo recordó también que el Estado tiene un interés particular en que la colocación del stock inmobiliario en manos foráneas llegue a buen puerto, y con un alto precio, ya que el Estado se lleva un porcentaje de la operación a través de impuesto de transmisiones patrimoniales y el IVA.

DACIÓN EN PAGO

El experto recalcó que aunque esta premisa pueda parecer ahora impensable, podría acabar ocurriendo en el futuro. “Igual el español no tiene cultura financiera pero los ingleses y los alemanes a los que están intentando colocar los pisos, sí. Hay una clara voluntad de fraude”.

Algo parecido sucedió con la dación de pago. El hecho de entregar del piso para saldar la hipoteca era una cuestión ajena a la mentalidad española hasta hace meses. Ahora diversos colectivos la reclaman, e incluso la presidenta de la Comunidad de Madrid hizo amago de apoyarla. Un anuncio que el abogado calificó de “profundamente cruel” con las cerca de “700.000 familias que han perdido su casa” desde el estallido de la crisis.

LOS PISOS DE LA BANCA

Por si fuera poca carga el stock de viviendas embargadas que acumulan las entidades españolas, ahora tiene que lidiar también con la ocupación de los pisos vacíos que no logran recolocar. Mateo subrayó que ante ese problema muchos bancos y cajas optan por no anunciar ya sus pisos, o si lo hacen es de tal manera que no especifique su localización.

Mateo volvió a citar a Vergés Escuín para explicar otra de las escaramuzas que se están efectuando en el sector. Por ejemplo, con una licencia de obra para cuatro bloques de 400 pisos en total, si al final sólo se terminan 360 la contabilización de esa obra es cero.

VALORAR UNA CASA

`La Verdad sobre el mercado inmobiliario español´ recoge también distintas fórmulas para saber si los precios de los pisos están caros o baratos. Mateo puso como referencia la compra de un piso situado en el Paseo de La Habana en Madrid que se cerró el pasado mes de noviembre por 625.000 euros. Ese mismo inmueble se pudo vender por 901.000 euros en 2006.

En mayo de 2008 una persona entró en régimen de alquiler por 1.630 euros (incluidos los gastos de la comunidad). Un año más tarde el inquilino logró rebajar su renta a 1.030 euros.

“Si compras ese piso a 624.000 euros y para ello tienes que pedir hipoteca aproximadamente de 700.000 euros, ya que hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales y luego le pones un diferencial de Euríbor+1. Deberíamos calcular el 3% (Euribor+1%) de 700.000 euros y obtendríamos 21.000 euros de intereses. Dato que habría que comparar con la renta anual (13.500 euros /año por 150 metros cuadrados) que se paga por el piso para valorar que es lo que conviene mejor.

”Por un 45% menos se tiene acceso y disfrute del piso con la ventaja de que no hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, ni el IVA, no hay que hacer frente a ninguna pérdida patrimonial porque los precios de las casas van a seguir bajando. Seguimos a precios de burbuja”, enfatizó.

Otra de sus indicaciones es no pagar por un casa más de 18 a 20 veces el alquiler anual de la misma. “Me han presentado casos de personas que en la zona urbana de Zaragoza ha encontrado pisos con un valor de 9 veces el alquiler”. Mateo apuntó que esa vivienda estaba bien de precio pero añadió que había que tener en consideración que los precios de los alquileres seguirán bajando. Por ese motivo, comentó al interesado que pidiese un precio de 6 veces el alquiler.

”No hay que cortarse un pelo. A la hora de negociar el alquiler, lo único que tenéis que perder es la vergüenza”, animó Mateo a su público. “Debéis comportaros tan marrulleramente como el comprador porque a él lo apoyan Blanco, Corredor y Taguas”. “Si el casero no se va baja de la burra, me acercaría a otros propietarios que tengan su piso en venta e intentaría negociar”. “Hay muchas personas que no quiere vender su inmuebles con descuentos por lo que los sacarán al alquiler”.

Estos consejos sirvieron a Sergio, uno de los allí congregados, que explicó que en sus tres años como inquilino había logrado pasar de pagar 950 euros por un piso en la zona de Tetuán en Madrid a 850 euros. Su empeño le llevó a encontrar una vivienda de mayor tamaño en la misma zona con trastero y garaje por sólo 650 euros.

A preguntas de Invertia sobre si el experto poseía una vivienda en propiedad señaló que no y que lleva 10 años en régimen de alquiler.

Mateo también se mostró convencido de que los precios de los pisos bajarán aún más. “Respecto a los precios de máximos de mediados de 2006, espero que caigan entre un 65 y 70% en grandes zonas urbanas, y entre el 80-85% en zonas de veraneo. Eso es lo que ya están ofreciendo los llamados fondos buitres, sobre los que opina que están tomando decisiones racionales y no emocionales.

El gurú se despidió de su público argumentando que desde el punto de vista moral, él cuenta lo que está sucediendo. “Quiero acabar con un mensaje positivo porque el problema de la vivienda se va a solucionar”. Aunque reconoció que el conflicto va para largo porque muchas familias han visto como su patrimonio se ha destruido entre un 30% y un 25%.

Mateo es un hombre “criado” dentro del sistema financiero. Licenciado en Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena, trabajó durante 4 años en la concesión de créditos a bancos y aseguradoras, negocio que le puso en contacto con distinto productos estructurados como las garantías hipotecarias.

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29 mayo, 2011 Posted by | ECONOMIA, MERCADO INMOBILIARIO | | Deja un comentario

El suelo y el mercado inmobiliario se derrumba.

Fernando Rodríguez Acuña: “La cifra de ventas de pisos en el primer trimestre es un desastre”

Fernando Rodríguez Acuña. Foto: Idealista.com

Fernando Rodríguez Acuña habla con toda franqueza sobre el sector inmobiliario español. En qué punto nos encontramos, hacia dónde vamos y cómo es posible que hayamos llegado hasta la situación actual. No tiene miedo a las críticas que puedan despertar entre muchos la franqueza de sus palabras.

Lo ha demostrado en cada una de las presentaciones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Española que desde hace 25 años publica la compañía que preside: RR. de Acuña y Asociados, una asesoría y consultoría económica especializada en el sector inmobiliario.

Pregunta: ¿Qué tal arrancado el año en cuanto a ventas tras el fin de la desgravación fiscal?

Respuesta: El primer trimestre es un desastre. Un descalabro total. Con el fin de la desgravación fiscal se han adelantando a noviembre y diciembre muchas ventas que se habrían cerrado en estos tres primeros meses de 2011. Además, enero es un mes bastante malo porque tiene pocos días hábiles y muchos festivos que influyen mucho en las ventas. También ha influido negativamente la falta de crédito y la segunda mano, que está subiendo de manera preocupante. El stock de viviendas en España se sitúa en torno a 1,5 millones, mientras que la demanda real/finalista se encuentra en unas 200.000 casas anuales. Ese aumento en la venta de pisos usados no es nada bueno para disolver el stock.

P: ¿Considera que ha sido un error su eliminación?

R: Quitar la desgravación fiscal ha sido una auténtica metedura de pata ya que a efectos presupuestarios es una quimera. Si lo que se buscaba era reactivar el mercado inmobiliario ha generado más incertidumbre y problemas al sector. Tanto su eliminación como una futura subida de los tipos de interés lo único que van a conseguir es presionar los precios a la baja. Y un descenso de precios tendrá unas consecuencias negativas sobre las instituciones financieras y sus coberturas. Luego es una barbaridad cuando sabemos que uno de los problemas de bancos y cajas es precisamente su exposición al mercado inmobiliario.

P: ¿Cuál es el mayor problema de bancos y cajas?

R: El agujero realmente no está en las viviendas no vendidas. Está en el suelo. La mayor parte del crédito concedido a promotoras e inmobiliarias no está en viviendas. Del crédito total, el 40%, directa o indirectamente, ha ido a inversiones en suelo. Estamos hablando de 130.000 millones en suelo y en lo adjudicado del orden de 50.000. El principal problema es que está sobrevalorado. En áreas metropolitanas tiene un 65% de depreciación, según nuestros cálculos, y fuera de las áreas metropolitanas, más del 90%. Si la demanda de vivienda para esta década es de un millón de unidades y tenemos suelo para tres millones, ¿cuál es el valor del suelo? En algunos casos el precio simbólico, no vale nada, y en el momento en que las inmobiliarias lo reconozcan se declararían en quiebra.

P: Además del suelo, ¿qué producto en la cartera de bancos y cajas tiene peor salida?

R: La vivienda subestándar. Se trata de viviendas en zonas marginales donde hay mucho paro y donde los potenciales compradores de este tipo de viviendas son, a efectos del banco, insolventes, a muchos de los cuales las entidades, en su momento concedieron créditos para comprar vivienda. Dentro de la segunda mano, el 50% de los pisos en los balances de los bancos es subestándar. Aunque también hay mucha vivienda de primera mano que está desubicada. Desarrollos fuera de municipios. Seseña, por poner un ejemplo. Se trata de zonas en las que no hay demanda.Para este tipo de productos se pueden conseguir auténticas gangas pero el problema es que hay mucha gente que no quiere irse a estas zonas y los que podrían comprar no tienen financiación. Está costando vender estos tipos de productos incluso con descuentos a mitad de precio.

P: ¿En qué punto nos encontramos ahora?

R: En el primer semestre de 2010, los activos inmobiliarios -suelo, viviendas, etc- absorbidos por la banca era de 70.000 millones. Probablemente para el cierre del año estaremos en torno a 90.000 millones. De esa cantidad, el 40% son viviendas. Y esto sigue subiendo. Además, el saldo de créditos a las inmobiliarias hasta al tercer trimestre sigue constante en los 300.000 millones y no vemos signos de disolución. Al revés, lo que vemos es que la oferta de segunda mano en los últimos seis meses ha crecido del orden del 20%. No estamos viendo ni que el stock baje, al revés, crece ligeramente, ni que el crédito comprometido por instituciones inmobiliarias baje. Además, las ventas se ralentizan, por culpa, entre otras cosas, del crédito. No vemos inflexión en esta curva aunque la veremos este año.

P: ¿Hay luz al final del túnel?

R: Veremos una mejora de actividad y ventas a partir del segundo semestre de 2012 pero hasta 2015 no tendremos un ritmo de actividad decente, aunque podría retrasarse. De cómo esté el mercado a medio y largo plazo va a depender mucho el crédito y éste está contrayéndose para este año y para el que viene. El problema radica en la necesidad de limpiar el sistema y para ello es necesario acabar con el stock y con el agujero de las inmobiliarias y, por descontado, lo que trasladan a los bancos. Esto estará bastante solucionado en 2015.

P: ¿Qué medidas hay que tomar para salir del agujero?

R: Hay que limpiar los balances del sector financiero para que pueda fluir el crédito. Si no, no hay nada que hacer. Una vez fluya la financiación se podrá disolver el stock y se podrá volver a construir de nuevo. Esto se traducirá en un aumento del PIB y en nuevo aumento de la demanda. Pero también son necesarias medidas complementarias, como volver a las ventajas que se han dado en el pasado para reactivar el mercado, como el tema de la desgravación por la compra de vivienda y facilidades en los impuestos.

P: ¿Cuándo va a terminar la limpieza en los balances de las entidades?

R: Estaremos en agonía absoluta hasta que no se le meta mano de verdad. El Banco de España lo intenta pero el tema de las cajas está muy politizado, es muy difícil. Quizás el año que viene, después de las elecciones.

P: ¿Qué piensa de las daciones en pago?

R: Tendrán que seguir haciéndose teniendo en cuenta que el 50% de las inmobiliarias está en quiebra. Las entidades tendrán que coger las daciones en pago quieran o no. Y tendrán que asumir esas pérdidas. Los bancos están intentando que ese suelo nunca llegue a ellos y por eso están refinanciando en la espera de que en algún momento eso sea líquido y puedan recuperar algo, pero eso no va a llegar nunca. O llegará sólo para algunos casos.

P: ¿Algún consejo para quien quiere vender piso?

R: El que quiera vender tiene que bajar los precios. Ahora se están produciendo rebajas medias del 20%. Ése es el que está vendiendo. Y si no lo hace es porque los bancos son reticentes a dar crédito. No sólo es que baje el precio sino que haya fluidez financiera de crédito. Realmente los inmuebles que están contando con buenas posibilidades facilidades de financiación son los patrimonios que proceden de los bancos. En el resto es difícil conseguirlas. De hecho, los bancos no son en principio quienes están bajando los precios sino que su estrategia es ofrecer muy buenas condiciones de financiación. Quien espere para vender a que se recuperen los precios no le servirá de para nada salvo que esté pensando más allá de 2015.

P: ¿Y para quien esté pensando en comprar?

R: Debe negociar. Ver lo que le gusta y negociar. Si la vivienda está bien situada y logra una bajada no es cuestión de esperar hasta después de 2015. Si la vivienda es marginal, entonces sí dependerá del precio al que la compre.

P: ¿Qué se ha hecho mal para llegar a esta situación?

R: Entre 2004 y 2008, el crédito inmobiliario subió el doble y la actividad inmobiliaria no subió el doble. ¿Cómo es posible que no se corrigiera eso? ¿Cómo no se dieron cuenta de que no había flujo fianciera para pagar las deudas? No lo puedo compender. Además, los tasadores estaban dando precios medios de 230.000 euros y los precios medios declarados eran de 180.000. Este diferencial, indicaba que algo estaba sucediendo. Dinero negro y evasión de impuestos del IVA y de transmisiones. No se ha querido ver y no se ha hecho nada.

P: ¿No hemos aprendido nada del pasado?

R: A diferencia de lo que sucedió en los años 80 y 90 respecto a la situación actual, es que entonces no hubo sobreabundancia de crédito y no sólo a particulares, también a promotores. El gran problema de la última gran burbuja inmobiliaria ha sido que los promotores se metieron a especular con la compra de suelo y cayó la actividad. La subida desenfrenada de los precios del suelo dio paso a la especulación. Ganaban más invirtiendo en suelo que en la promoción. En la actualidad hay suelo para tres millones de viviendas y nunca tendrá encaje en el mercado inmobiliario.

21 marzo, 2011 Posted by | ARTÍCULOS de OPINIÓN, BANCA, ECONOMIA, HIPOTECAS | , | Deja un comentario