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«Fondos buitre» presionan a la banca para hundir el precio de la vivienda

«Fondos buitre» presionan a la banca para hundir el precio de la vivienda

Grupos de inversión internacionales ofrecen a las entidades financieras el 20% del valor de sus inmuebles. Por el suelo, aún menos

LUIS M. ONTOSO / MADRID
Día 09/05/2011
«Fondos buitre» presionan a la banca para hundir el precio de la vivienda

ABC
Evolución del precio medio de la vivienda

Se curtieron en el desierto que dejó el desmoronamiento de las «subprime» en EE.UU. Tenían el bolsillo lleno cuando cundió el pánico en una banca cuyas arcas comenzaban a vaciarse y en las que sobraban viviendas. Pujan a la baja —muy a la baja— por compañías a la deriva o por parte de su negocio.

«Fondos buitre» es un apelativo que les desagrada enormemente. Se definen como inversores «oportunistas» o, acudiendo a la jerga financiera, fondos especializados en la compra de «activos dañados».

Llevados de la mano invisible que rige la oferta y la demanda suelen negociar con una sencilla carta de presentación: no son necesariamente el mejor camino, pero sí el más corto con que cuentan las empresas para desprenderse de los vestigios que afloran en sus balances durante las épocas de crisis.

Después de examinar de cerca nuestro país y concluir los primeros trabajos de campo, estos fondos acechan ahora al sector inmobiliario español.

Su máxima es la discreción. Son grupos internacionales, la mayoría estadounidenses y europeos, ligados a grandes grupos de inversión (entre ellos, Goldman Sachs , Bank of America y Deutsche Bank). Durante las últimas semanas se han dirigido con sigilo profesional a los representantes de bancos y cajas de ahorros; muchos de estos consideran que están haciendo propuestas a precios de derribo.

«Las ofertas que realizan suelen rondar el 20 o el 30% del valor en libros, mientras que ninguna entidad financiera está dispuesta a vender por menos del 50 o el 60%; la diferencia es abismal», señala Juan Fernández-Aceytuno, presidente de la Sociedad de Tasación. En el caso del suelo, incluso han echado en cara a las entidades que el valor de sus propiedades es cero.

Por el momento, no ha habido brindis ni apretones de manos.

Las entidades financieras, cautelosas, saben que un «sí» equivaldría a un descenso en cascada de los precios de los inmuebles. Un abogado intermediario de estos fondos en España, que prefiere no desvelar su identidad, justifica la resistencia de la banca. De ella depende la estabilidad del malogrado sector. «Se trata de un producto muy novedoso.

Antes no se compraban las carteras de viviendas, porque las hipotecas funcionaban. Difícilmente habrá acuerdos. El día en que un fondo le compre a un banco su cartera el precio de la vivienda se desplomará».

Más de 100.000 millones de euros en activos problemáticos

Estas conversaciones pocas veces se ven amenizadas por el tono y las maneras sutiles de la diplomacia de los negocios. Donde unos denuncian un intento descarado de imponer condiciones abusivas a costa de hurgar en la debilidad y la impaciencia del sistema financiero español, que acumula más de 100.000 millones de euros en activos problemáticos ligados al ladrillo, los defensores de las inversiones «low cost» encuentran una expresión legítima del libre mercado. Dos no firman si uno no quiere.

Un juego desigual

«No los calificaría de buitres. Hay una recesión económica, hay una oferta y una demanda. Los fondos dicen: “Si lo quiere, tome; si no, es su problema”. Es usted quien dio hipotecas a todo el mundo», subraya Pepe Oriola, abogado especialista en el cobro de deudas y representante de varios de estos grupos de inversores.

En nuestro país, operan con un organigrama reducido. Los de mayores dimensiones cuentan, en algunos casos, con equipos de no más de cuatro personas. El resto acude a despachos de abogados con sede en España para escoger y tramitar sus ofertas. Esta última posibilidad les permite, además, respetar la esencia de su negocio: invertir en diversos sectores para obtener una rápida rentabilidad.

Cuando entran en una empresa, sus planes de futuro no rebasan los diez años. Con suerte, si han logrado imponer sus condiciones sin paliativos, «en tres años han recuperado la inversión y han sacado un buen beneficio», destaca Oriola.

Ventas de las carteras de clientes morosos

De momento, los negocios de las entidades españolas con este tipo de fondos ha arrancado con las ventas de las carteras de clientes morosos. Sonada fue la compra por parte de Lindorff Group, grupo noruego, de Reintegra Contact Center, sociedad de gestión de cobro telefónico del grupo Santander. De la operación, que incluyó una cartera de créditos fallidos, no trascendió el importe.

Los especialistas confían en que la banca no ceda al pulso, que busque alternativas.

«Las entidades no se van a precipitar. Es mucho más inteligente hacer una venta ordenada, ya sea segregando activos o bien cediéndolos a otros vehículos, a las futuras grandes inmobiliarias que se están gestando en estos momentos», explica Fernández-Aceytuno.

Las firmas de inversión, sin embargo, sacan músculo y definen las negociaciones como una especie de «juego de casino», en el que bancos y fondos se afanan en cada movimiento. Lo malo, sentencian, es que las entidades «ahora no tienen la posibilidad de elegir».

Sin crisis no hay negocio

¿Qué son los fondos buitres?
Grupos de inversión o fondos de capital riesgo que invierten con grandes descuentos en deuda pública y en los negocios de compañías a la deriva. Compran activos a precio de saldo con el propósito de rentabilizarlos a corto plazo o iniciar acciones legales para forzar un pago.
¿Cuánto están dispuestos a pagar?
En el sector de la vivienda en España sus ofertas rondan el 20 o el 30% del importe en libros. Es decir, de una propiedad de 200.000 euros, por ejemplo, estarían dispuestos a abonar, únicamente, 40.000.
¿Quiénes son y de dónde proceden?
Son grupos ligados muchas veces a los gigantes del sector financiero, como Goldman Sachs, Bank of America o Deutsche Bank. También hay firmas de tamaño más reducido alemanas, nórdicas y asiáticas. La presencia española es, prácticamente, inexistente. La mayor parte de los que pujan por la vivienda española proceden de EE.UU.
COMENTARIOS
  1. #1   Si tienen que ser los buitres y las hienas quienes pongan las cosas en su sitio, pues adelante. Al fin y al cabo si el mercado inmobiliario en España está muerto, lo que se necesitan son carroñeros para deje de oler.
  2. #2   Si no quieren vender a especuladores al 20%, que vendan a ciudadanos por el 50%.Si no que se traguen su libre mercado.

  3. #3   Dicen que el precio de las viviendas nunca baja… del artículo sale que la banca intenta hacer una “venta ordenada” con el objetivo de mantener artificialmente los precios con la escasees.Como era la frase, el enemigo de tu enemigo es tu amigo…

  4. #4   #2 Se deberían vender al 21%, si hacemos libre mercado es para lo bueno y para lo malo. Es momento se aceptar perdidas.
  5. #5   Me sumo a otros meneantes a la hora de recomendar “Inside Job”.
    www.imdb.com/title/tt1645089/
  6. #6   jajaja eso se llama ” pagar con la misma moneda !”. Problema? que al final al final pagaremos los usuarios porque como siempre ” la banca siempre engaña, digo, la banca siempre gana!!” ( en que estaría yo pensando…
  7. #7   El principal problema es que los bancos ocultan el verdadero valor de sus activos y por tanto los fondos tienen que hacer sus ofertas a ciegas.El componente de riesgo es mucho mayor y por tanto los fondos son mas cautos por el elevado riesgo de comerse una coleccion de zulos altamente sobrevalorados.

    Si quieren vender a precio de mercado que empiezen realizando valoraciones reales y ofreciendo transparencia a sus compradores.

    Por cierto, los fondos esperan hacer negocio, no son hermanitas de la caridad que se comen los pufos a cambio de nada, esperan comprar por debajo del precio de mercado para obtener beneficio, siendo ustedes banqueros deberian saberlo bien

  8. #8   #2 lamentablemente, venderan a esas compañias… no es lo mismo vender al 50% con cuenta gotas durante años, teniendo que financiar tu mismo al comprador, que vender todo tu stock al 20% de golpe y deshacerte de un problema por “arte de magia”, cuando muy probablemente ese 20% para ti no suponga una perdida importante (el que pierde es el que te entrego la vivienda, que sigue debiendo
  9. #9   Buitres, usureros y morosos.Yo estoy con los buitres.

  10. #10   Muhahahahahaha !Ofrecen 40k euros por un piso de 200k, si el banco cede, los inversores lo ponen en el mercado al triple de lo que les costo, es decir, al 60% del precio original. Lo venderan porque esta en justiprecio y eso hara que el resto del sector inmobiliario se meta una jostia de impresion.

    Yo me voy a por las palomitas que esto tiene pinta de ser una de Gozilla vs King Kong :-D

  11. #11   Buitre se le llama a aquellos cuya rueda de la especulación les sonríe…..cuando cobraban por auténticos zulos un disparate entonces eran “las leyes del mercado hoyga
  12. #12   Por partes:
    – El banco tiene unos pisos que valorados en 100 (inflado)
    – Realmente los pisos valen 70 (en la coyuntura actual del mercado)
    – Los pisos buenos, los que estan bien situados y en buen estado, los bancos no van a venderlos en el paquete de “te lo paso sin mirar” por el que ofertan los “buitres”.
    – Una oferta inicial del 20% por un paquete donde se hayan retirado los elementos “buenos” no parece un mal punto de partida para empezar a negociar, máxime teniendo en cuenta que los “buitres” piensan ganar una buena pastaSeguramente el 20% inicial pasará al 35% para productos que probablemente valen el 50% de lo que marcan, el banco perderá algo a cambio de liquidez y los “buitres” ganaran con la diferencia de valor.

    En cualquier caso, eso no disminuira el precio de los pisos respecto al comprador final o “currito”, ya que eso no beneficiaría a ninguna de las dos partes (banca y buitres).

    Aunque nos pese, eso o algo similar será lo que acabe pasando… :'(

  13. #13   ¿y todavía hay alguien que piensa que es buen momento para comprar?
  14. #14   Pues a mí me parece que los buitres se van a comer los zulos con patatas…si creen que van a sacar tajada de activos tóxicos van listos (y todavía pretenderán que el Estado les pague sus empufadas). Aunque al menos ya sabemos el precio real de los zulos: 20% de su valor actual, pagar más que eso es tirar el dinero.
  15. #15   Mafia vs mafia. Intersante.
  16. #16   #1 Esos buitres no van a poner las cosas en su sitio. Presionan para comprar barato y vender caro despues.
    Eso se llama especulación y es la madre de la crisis actual. ¿Sigues opinando igual?
  17. #17   Más de uno venderá. Mejor recuperar el 20% de lo que esperabas ganar que nada. Realmente debe ser lo que cuesta la vivienda. Lo malo son las familias estafadas que se han quedado sin casa y sin ahorros. El episodio más triste de la historia de España
  18. #18   Si los buitres entran, por lo menos vendrán a hacer negocio, no a mantener estructuras que no funcionan. Si compran por 30% y venden por un 60%, doblando su inversión, todavía estarán ofreciendo al comprador pisos a un 60%, cosa que los bancos no están dispuestos a hacer.
  19. #19   Plas Plas Plas Plas Vivan los buitres !!! Vivan!!!Si se tiene que ir todo a la mierda, para reciclar el país, que se vaya todo a la mierda. Los bancos y cajas los primeros. ¿Motivos?

    a) Por dar dinero a saco, incluso a quién no se lo podía permitir, haciendo tasaciones astronómicas para justificar.
    b) Por quitar después las viviendas a esa gente tasando las viviendas por la mitad que en apartado “a”.
    c) Por querer tener beneficios mientras piden dinero público. Tuyo, mío y de esa gente a las que le han quitado la vivienda.
    d) Por querer volver a hacer negocio y únicamente conceder hipotecas para las viviendas que tienen embargadas. Mientras siguen pidiendo el dinero de “a”.

  20. #20   #16Si, pero aún así venderán más barato que los bancos, pues si intentasen vender al mismo precio de los bancos, no venderían.Otra manera de verlo: prefiero que vendan tanto buitres como bancos, pues tendré más donde escoger y siempre podré encontrar ofertas mejores. No es que la cosa vaya a mejorar mucho pero tampoco empeorará.

  21. #21   No sé a que viene tanto aplauso con las orejas, detrás de estos grupos están los bancos:Son grupos internacionales, la mayoría estadounidenses y europeos, ligados a grandes grupos de inversión (entre ellos, Goldman Sachs , Bank of America y Deutsche Bank).

    Que además son bancos de la peor clase (especuladores puros). El dinero que pierdan los bancos originales con el estallido de la burbuja es un problema de todos (por desgracia). Se solucionará con fondos públicos o con la entrada de capitales de dudosas intenciones (Qatar, China, etc).

    Es como si nos alegrásemos de que unos ladrones de cobre roban a Endesa. Cuando es un robo que, o lo hemos pagado nosotros, o lo vamos a acabar pagando.

  22. #22   ¿Nadie va a comentar nada de la mierda de gráfica? Cada intervalo de 20.000 euros pasa de 100.000 a 3.120.000 en el último tramo
  23. #23   Me estoy imaginando la jugada: El banco vende, perdiendo el 80%. Apunta eso como pérdidas y va a llorarle a Zapatero para que le dé dinero. Por otro lado, otro departamento del banco se dedica a invertir en estos fondos buitre que venderán los pisos al 80% de su valor. Y lo mejor de todo es que los embargados tendrán que seguir pagando la hipoteca.
  24. #24   #22 Evidentemente la cifra final es errónea (3.120.000). Pero la proporción de las barras del gráfico me parece la correcta. No es desproporcionado que en el cénit de la burbuja se superaran los 100.000 euros de media.
  25. #25   #23 Apostaría a que no andas nada desencaminado.
    Moraleja: Todos son unos buitres.
  26. #26   #22 #24 No se referirá al gráfico número 3?, de la fuente: sociedad de tasación.
  27. #28   #4Lo curioso de ese “libre mercado”, es que tu puedas comprar o vender como quieras, pero luego a la hora de pagar impuestos hacienda dice: ” oye, como que no, que esto lo compraste por 10 y deberia valer como minimo 20, asi que te toca pagar mas impuestos” …. pero, entonces ¿el precio es libre o nó? porque si hacienda puede estimarlo como considere oportuno a la hora de cobrar impuestos ¿porque no se utilizan esos mismos parametros para establecer el precio de compra/venta de una vivienda?me parece que aquello de “hecha la ley, hecha la trampa” se podria aplicar a todo este mundillo del tema de venta de propiedades…..

  28. #29   Buitres comiendose a otros buitres. Aunque el buitre es un animal muy bonito para compararlo con estos especuladores. Yo los llamaria cucarachas contra cucarachas

9 mayo, 2011 Posted by | ARTÍCULOS de OPINIÓN, BANCA, ECONOMIA, EDITORIAL, ESPECULACIÓN, HIPOTECAS | , , , , | Deja un comentario

El suelo y el mercado inmobiliario se derrumba.

Fernando Rodríguez Acuña: “La cifra de ventas de pisos en el primer trimestre es un desastre”

Fernando Rodríguez Acuña. Foto: Idealista.com

Fernando Rodríguez Acuña habla con toda franqueza sobre el sector inmobiliario español. En qué punto nos encontramos, hacia dónde vamos y cómo es posible que hayamos llegado hasta la situación actual. No tiene miedo a las críticas que puedan despertar entre muchos la franqueza de sus palabras.

Lo ha demostrado en cada una de las presentaciones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Española que desde hace 25 años publica la compañía que preside: RR. de Acuña y Asociados, una asesoría y consultoría económica especializada en el sector inmobiliario.

Pregunta: ¿Qué tal arrancado el año en cuanto a ventas tras el fin de la desgravación fiscal?

Respuesta: El primer trimestre es un desastre. Un descalabro total. Con el fin de la desgravación fiscal se han adelantando a noviembre y diciembre muchas ventas que se habrían cerrado en estos tres primeros meses de 2011. Además, enero es un mes bastante malo porque tiene pocos días hábiles y muchos festivos que influyen mucho en las ventas. También ha influido negativamente la falta de crédito y la segunda mano, que está subiendo de manera preocupante. El stock de viviendas en España se sitúa en torno a 1,5 millones, mientras que la demanda real/finalista se encuentra en unas 200.000 casas anuales. Ese aumento en la venta de pisos usados no es nada bueno para disolver el stock.

P: ¿Considera que ha sido un error su eliminación?

R: Quitar la desgravación fiscal ha sido una auténtica metedura de pata ya que a efectos presupuestarios es una quimera. Si lo que se buscaba era reactivar el mercado inmobiliario ha generado más incertidumbre y problemas al sector. Tanto su eliminación como una futura subida de los tipos de interés lo único que van a conseguir es presionar los precios a la baja. Y un descenso de precios tendrá unas consecuencias negativas sobre las instituciones financieras y sus coberturas. Luego es una barbaridad cuando sabemos que uno de los problemas de bancos y cajas es precisamente su exposición al mercado inmobiliario.

P: ¿Cuál es el mayor problema de bancos y cajas?

R: El agujero realmente no está en las viviendas no vendidas. Está en el suelo. La mayor parte del crédito concedido a promotoras e inmobiliarias no está en viviendas. Del crédito total, el 40%, directa o indirectamente, ha ido a inversiones en suelo. Estamos hablando de 130.000 millones en suelo y en lo adjudicado del orden de 50.000. El principal problema es que está sobrevalorado. En áreas metropolitanas tiene un 65% de depreciación, según nuestros cálculos, y fuera de las áreas metropolitanas, más del 90%. Si la demanda de vivienda para esta década es de un millón de unidades y tenemos suelo para tres millones, ¿cuál es el valor del suelo? En algunos casos el precio simbólico, no vale nada, y en el momento en que las inmobiliarias lo reconozcan se declararían en quiebra.

P: Además del suelo, ¿qué producto en la cartera de bancos y cajas tiene peor salida?

R: La vivienda subestándar. Se trata de viviendas en zonas marginales donde hay mucho paro y donde los potenciales compradores de este tipo de viviendas son, a efectos del banco, insolventes, a muchos de los cuales las entidades, en su momento concedieron créditos para comprar vivienda. Dentro de la segunda mano, el 50% de los pisos en los balances de los bancos es subestándar. Aunque también hay mucha vivienda de primera mano que está desubicada. Desarrollos fuera de municipios. Seseña, por poner un ejemplo. Se trata de zonas en las que no hay demanda.Para este tipo de productos se pueden conseguir auténticas gangas pero el problema es que hay mucha gente que no quiere irse a estas zonas y los que podrían comprar no tienen financiación. Está costando vender estos tipos de productos incluso con descuentos a mitad de precio.

P: ¿En qué punto nos encontramos ahora?

R: En el primer semestre de 2010, los activos inmobiliarios -suelo, viviendas, etc- absorbidos por la banca era de 70.000 millones. Probablemente para el cierre del año estaremos en torno a 90.000 millones. De esa cantidad, el 40% son viviendas. Y esto sigue subiendo. Además, el saldo de créditos a las inmobiliarias hasta al tercer trimestre sigue constante en los 300.000 millones y no vemos signos de disolución. Al revés, lo que vemos es que la oferta de segunda mano en los últimos seis meses ha crecido del orden del 20%. No estamos viendo ni que el stock baje, al revés, crece ligeramente, ni que el crédito comprometido por instituciones inmobiliarias baje. Además, las ventas se ralentizan, por culpa, entre otras cosas, del crédito. No vemos inflexión en esta curva aunque la veremos este año.

P: ¿Hay luz al final del túnel?

R: Veremos una mejora de actividad y ventas a partir del segundo semestre de 2012 pero hasta 2015 no tendremos un ritmo de actividad decente, aunque podría retrasarse. De cómo esté el mercado a medio y largo plazo va a depender mucho el crédito y éste está contrayéndose para este año y para el que viene. El problema radica en la necesidad de limpiar el sistema y para ello es necesario acabar con el stock y con el agujero de las inmobiliarias y, por descontado, lo que trasladan a los bancos. Esto estará bastante solucionado en 2015.

P: ¿Qué medidas hay que tomar para salir del agujero?

R: Hay que limpiar los balances del sector financiero para que pueda fluir el crédito. Si no, no hay nada que hacer. Una vez fluya la financiación se podrá disolver el stock y se podrá volver a construir de nuevo. Esto se traducirá en un aumento del PIB y en nuevo aumento de la demanda. Pero también son necesarias medidas complementarias, como volver a las ventajas que se han dado en el pasado para reactivar el mercado, como el tema de la desgravación por la compra de vivienda y facilidades en los impuestos.

P: ¿Cuándo va a terminar la limpieza en los balances de las entidades?

R: Estaremos en agonía absoluta hasta que no se le meta mano de verdad. El Banco de España lo intenta pero el tema de las cajas está muy politizado, es muy difícil. Quizás el año que viene, después de las elecciones.

P: ¿Qué piensa de las daciones en pago?

R: Tendrán que seguir haciéndose teniendo en cuenta que el 50% de las inmobiliarias está en quiebra. Las entidades tendrán que coger las daciones en pago quieran o no. Y tendrán que asumir esas pérdidas. Los bancos están intentando que ese suelo nunca llegue a ellos y por eso están refinanciando en la espera de que en algún momento eso sea líquido y puedan recuperar algo, pero eso no va a llegar nunca. O llegará sólo para algunos casos.

P: ¿Algún consejo para quien quiere vender piso?

R: El que quiera vender tiene que bajar los precios. Ahora se están produciendo rebajas medias del 20%. Ése es el que está vendiendo. Y si no lo hace es porque los bancos son reticentes a dar crédito. No sólo es que baje el precio sino que haya fluidez financiera de crédito. Realmente los inmuebles que están contando con buenas posibilidades facilidades de financiación son los patrimonios que proceden de los bancos. En el resto es difícil conseguirlas. De hecho, los bancos no son en principio quienes están bajando los precios sino que su estrategia es ofrecer muy buenas condiciones de financiación. Quien espere para vender a que se recuperen los precios no le servirá de para nada salvo que esté pensando más allá de 2015.

P: ¿Y para quien esté pensando en comprar?

R: Debe negociar. Ver lo que le gusta y negociar. Si la vivienda está bien situada y logra una bajada no es cuestión de esperar hasta después de 2015. Si la vivienda es marginal, entonces sí dependerá del precio al que la compre.

P: ¿Qué se ha hecho mal para llegar a esta situación?

R: Entre 2004 y 2008, el crédito inmobiliario subió el doble y la actividad inmobiliaria no subió el doble. ¿Cómo es posible que no se corrigiera eso? ¿Cómo no se dieron cuenta de que no había flujo fianciera para pagar las deudas? No lo puedo compender. Además, los tasadores estaban dando precios medios de 230.000 euros y los precios medios declarados eran de 180.000. Este diferencial, indicaba que algo estaba sucediendo. Dinero negro y evasión de impuestos del IVA y de transmisiones. No se ha querido ver y no se ha hecho nada.

P: ¿No hemos aprendido nada del pasado?

R: A diferencia de lo que sucedió en los años 80 y 90 respecto a la situación actual, es que entonces no hubo sobreabundancia de crédito y no sólo a particulares, también a promotores. El gran problema de la última gran burbuja inmobiliaria ha sido que los promotores se metieron a especular con la compra de suelo y cayó la actividad. La subida desenfrenada de los precios del suelo dio paso a la especulación. Ganaban más invirtiendo en suelo que en la promoción. En la actualidad hay suelo para tres millones de viviendas y nunca tendrá encaje en el mercado inmobiliario.

21 marzo, 2011 Posted by | ARTÍCULOS de OPINIÓN, BANCA, ECONOMIA, HIPOTECAS | , | Deja un comentario

Las cajas tienen 93.000 millones en activos problemáticos en el ladrillo

Las cajas tienen 93.000 millones en activos problemáticos en el ladrillo

El sector tiene 38.000 millones en inmuebles, 30.800 en los nuevos grupos

MIGUEL JIMÉNEZ – Madrid – 01/02/2011

Las cajas han cumplido la petición del Banco de España para desnudar su balance y mostrar con claridad cuál su exposición al riesgo inmobiliario. La conclusión es que ese riesgo es muy elevado y está solo parcialmente cubierto, con lo que el sector necesita recapitalizarse para mejorar su solvencia.

Los nueve grupos de cajas que han protagonizado procesos de integración suman 76.500 millones en activos que el Banco de España considera potencialmente problemáticos, con unas coberturas por solo un tercio de ese riesgo.

Si se suman las cajas que no han participado en procesos de integración, la cifra es de casi 93.000 millones, sin contar los créditos ya fallidos. Faltan por publicarse las cifras de Caja3, que puede añadir entre 1.500 y 2.500 millones al total.

Las cajas fusionadas tienen inmuebles adjudicados de acreedores por 30.820,8 millones, siempre sin contar Caja3. El total del sector suma 38.000 millones, incluyendo los 4.651 millones en inmuebles de La Caixa, que dejará esos activos en otra sociedad cuando cree CaixaBank para que este nazca sin el lastre del ladrillo. La fuerte presencia de inmuebles en los balances de las cajas es una de las causas de preocupación entre los inversores internacionales sobre la salud del sistema financiero español.

Especialmente preocupante es que el conjunto de las cajas tiene más de 17.200 millones en suelo, un activo muy ilíquido y que se ha depreciado enormemente. Además, suman 43.300 millones en créditos en los que la garantía es también suelo. La mayor concentración se da en los grupos de cajas fusionadas. De nuevo, la mayor concentración se da en los grupos de cajas fusionadas.

Los datos muestran cómo Banco Financiero y de Ahorros, el grupo de cajas liderado por Caja Madrid y Bancaja y presidido por Rodrigo Rato, se ha convertido en la mayor inmobiliaria española y el mayor propietario privado de suelo.

Su tamaño y su gran exposición al sector promotor la han llevado a acumular en su balance activos inmobiliarios adjudicados a las entidades de su grupo por un valor neto contable de 7.402 millones, tras aplicar una cobertura del 33%. Eso quiere decir que el valor bruto de esos activos supera los 11.000 millones, muy por encima del resto de las cajas y de las principales inmobiliarias. La enorme cifra se debe sobre todo a Bancaja y ha llevado a la entidad a plantearse incluso crear un banco malo con sus activos inmobiliarios, siguiendo la estela de La Caixa.

De los más de 11.000 millones en inmuebles del grupo, cerca de la mitad corresponden a suelo, con un importe original de más de 5.000 millones. Ante la posible pérdida de valor de esos activos, la caja ha provisionado el 41%, pero el suelo procedente de los promotores sigue figurando en el activo de la entidad con un valor neto contable de 3.016 millones.

A los adjudicados inmobiliarios, Caja Madrid suma una financiación al sector por 41.280 millones, con 15.100 millones entre morosos y subestándar (están al corriente de pago, pero el Banco de España considera que tienen un especial riesgo de mora).

Así pues, del total de activos inmobiliarios de Banco Financiero y de Ahorro, la cantidad que se clasificaría como “potencialmente problemática” de acuerdo con los criterios del supervisor ascendería a más de 26.000 millones, una cifra sin parangón en todo el sistema financiero español. El grupo presidido por Rato tiene dotadas coberturas específicas por un 32% de ese riesgo inmobiliario, ligeramente por encima de la media de las fusiones de cajas. Banco Financiero y de Ahorros tiene créditos a promotores por 13.600 millones en los que la garantía es suelo.

La siguiente en la lista es Banco Base, la entidad liderada por Cajastur, que ha asumido sobre todo los adjudicados de la CAM y por la cartera de la antigua Caja Castilla-La Mancha. Aunque sus coberturas son aparentemente bajas, tiene un colchón (esquema de protección de activos) por los acuerdos para absorber CCM.

Con todo, las entidades con más presión por el riesgo inmobiliario (dada su exposición relativa, sus coberturas y su tipo de activos) son Unnim, Caja España-Caja Duero y Novacaixagalicia, según un análisis conjunto de los datos.

Como regla general, las cajas que han permanecido independientes tienen menor exposición al ladrillo que las que han participado en procesos de integración. Eso muestra que el proceso de concentración ha estado guiado por la necesidad más que por el deseo.

16 marzo, 2011 Posted by | BANCA, SECTOR INMOBILIARIO | , | Deja un comentario

El SIP de Caja Madrid se ve abocado a cotizar para no ser nacionalizado

Rato anuncia que saldrán a Bolsa antes de lo planeado

La fusión que lidera Caja Madrid se ha visto obligada a acelerar sus planes de salida a Bolsa.

El primer grupo financiero dentro de España necesita captar capital en los mercados para cumplir con los nuevos requerimientos de solvencia del Gobierno y evitar así tener que recurrir a dinero público.

El presidente de Caja Madrid, Rodrigo Rato,ayer, en la presentación anual de resultados

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El SIP de Caja Madrid se ve abocado a cotizar para no ser nacionalizado –

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Cinco Días – Madrid – 01/02/2011

Puesta de largo de Rodrigo Rato como directivo de una entidad financiera.

Aunque el ex vicepresidente económico del Gobierno y ex director gerente del FMI ya había pronunciado algunas conferencias de temas bancarios desde que se convirtió en primer ejecutivo de Caja Madrid, ayer tuvo que solventar el trámite de detallar los resultados anuales de la caja madrileña, así como los de la fusión que ha constituido con Bancaja y otras cinco pequeñas cajas regionales.

El estreno de Rato no fue sencillo. Banco Financiero y de Ahorros (BFA), al que las siete cajas aliadas han trasvasado el conjunto de sus activos y pasivos, no cuenta con un nivel de solvencia suficiente para los nuevos estándares que el Gobierno anunció la semana pasada, basados en los acuerdos internacionales de Basilea III.

La entidad tenía al cierre de 2010 una ratio de capital básico (conocida como core capital) del 7,04%, frente al 9%-10% que el Ejecutivo va a exigir a las entidades financieras no cotizadas.

Para alcanzar ese nivel, el SIP liderado por Caja Madrid requeriría entre 4.000 y 7.000 millones de euros. En caso de no lograrlos, el Gobierno se ha reservado la potestad de recapitalizar la entidad a través del FROB y entrar en el accionariado de la misma, en lo que constituiría una nacionalización parcial.

Ante las dificultades que tendría BFA para obtener esos fondos sin acudir al mercado, el grupo de cajas se ha visto obligado a adelantar sus planes para salir a Bolsa. El debut bursátil podría tener lugar antes del verano, ya que el Ejecutivo quiere que se cumplan los nuevos niveles de solvencia antes para el otoño.

“Nuestra voluntad es apelar a los mercados utilizando la estructura del banco, pero cuándo lo hagamos dependerá de nuestros intereses y del mercado”, explicó ayer Rato. “Somos conscientes” del calendario planteado por el Gobierno “y lo tenemos en cuenta en nuestra estrategia”.

Resultados en 2010

BFA obtuvo en 2010 un beneficio atribuido de 440 millones de euros y cuenta con una ratio de morosidad del 6,3%. De estos datos pro forma (es decir, teóricos, ya que durante 11 meses de el pasado ejercicio cada caja operó de forma independiente), Caja Madrid contribuyó con 256 millones (un 3,7% menos que en 2009) y Bancaja con 102 millones (descenso del 34%).

Banco Financiero obtuvo este resultado tras destinar a dotaciones 9.200 millones de euros.

En términos netos, los saneamientos ascienden a 6.440 millones, de los que 4.465 millones provienen del FROB y otros 2.000 millones se han dotado con fondos propios del grupo.

El nuevo banco cuenta con un colchón de provisiones genéricas adicional de 1.578 millones y unas provisiones totales de 12.194 millones de euros, que sitúa su nivel de cobertura en el 61% para la cartera de crédito y en el 33% para inmuebles, y le permite comenzar el año “totalmente saneado”.

Rodrigo Rato también se refirió a la posibilidad de seguir los pasos de La Caixa y crear una filial que agrupe todos sus activos inmobiliarios, en lo que el mercado conoce como un banco malo.

El directivo apuntó que aún no se ha tomado una decisión al respecto pero que no descartan optar por esta alternativa.

Una defensa de la presencia política en el consejo del banco

Rodrigo Rato defendió ayer la elevada presencia de políticos en el consejo de administración de Banco Financiero y de Ahorros.

Dos tercios. Argumentó que los consejos están para controlar a los ejecutivos de la entidad en nombre de los accionistas, y el grupo que lidera está formado por siete cajas, por lo que considera que es legítima su presencia.

Es la fórmula elegida por Banco Financiero y es la que mejor representa los intereses de la sociedad, aclaró.

Defendió que cuando se compara la gestión de cajas y bancos, se parte de la premisa de que las primeras tienen un carácter más político, pero resaltó que si ambas entidades tienen una morosidad similar se debería asumir que si existe es igual para todos, por lo que cree que la diferencia entre ambas entidades radica en la obra social.

Cuando Rato fue ministro de Economía -1996 a 2004-, decidió rebajar el peso político en las cajas al 50%.

La mayor inmobiliaria de España con una morosidad del 18%

Banco Financiero y de Ahorros se ha convertido en la mayor inmobiliaria española.

Cuenta con una cartera de créditos a promotores y construcción de 41.280 millones de euros, el 18% del total de su inversión crediticia. La Caixa tiene una exposición de créditos vinculados al ladrillo de 36.883 millones.

La nueva entidad bancaria nace con una morosidad inmobiliaria del 18%, con 7.370 millones de euros de créditos dudosos y 7.742 millones de subestándar (créditos que están al corriente de pago, pero que el Banco de España considera subceptible de entrar en mora).

Tiene un saldo de inmuebles adjudicados de 7.402 millones, tras aplicar una cobertura del 33%.

De estos activos 3.016 millones de euros son suelo, con una cobertura del 41%.

El banco explicó ayer que tiene provisiones y garantías para hacer frente al 100% del riesgo a promotores y constructores.

1 febrero, 2011 Posted by | ECONOMIA, NOTICIAS | , , , , , , , , , , , , , , , | Deja un comentario